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訂金,在很多開發商那裡也被稱做預約金,一般是一百起,多則幾千上萬。交預約金的意思就是預約買房了,這套房子我先意向定下來,但因為價格和可選房子等其他因素,等到真的開盤了未必一定會買。如果購房者對於房子不滿意,一般等到開盤後幾天憑收據就可以把這筆錢退回來。目前,很多開發商采取的政策是,在一定時間內交預約金後可以獲得額外的優惠或者折扣,即交一千抵一萬之類的話。按商品房銷售程序慣例,訂金是交在開盤之前的。如果購房者在開盤後一段時間購房,多數就不需要交預約金而直接交定金了。
定金,即在簽定購房認購書(實際上是一種擔保合同,從屬於真正的購房合同)後所需要交的那筆錢,一般是一萬起,多則幾萬幾十萬。按《擔保法》規定,一般不超過成交額的20%。它與訂金最大的區別是除非開發商違約,否則原則上講是不可退,是開盤之後,確認成交流程之後的一筆錢。這就像我們買賣其他的東西,也可能有定金說,即這個貨我要了,先給你錢你給我徹底留下。自交定金日起,基本就要靠《合同法》和《擔保法》的條款來解釋了。一般來說,開盤時都是先交定金而不是首付款的。自交定金日一定時間內,開發商纔會要求購房者過來簽合同,交首付。如果購房者此時再後悔,這筆錢就很難退的回來了。當然,也有一些例外情況。比如說開發商明顯構成違約的,或者購房者能夠認識開發商老總的,這筆錢也許還能從開發商的嘴裡掏出來。需要注意的是,如果真的有證據證明開發商違約,按法律規定,返還的可是雙倍定金。
定金,在不同的情況下具有不同性質。因此對定金的處理應視合同的具體情況,根據定金的性質和作用,分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而『不予返還』或者『雙倍返還』來分別處理。下面,懸爺就常見的幾種情況進行分析:
1.如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約,買方違約的,定金不予返還;賣方違約的,應雙倍返還定金。
2.如果雙方在規定的期限內,正式簽訂合同,則定金在買方履約後,可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中,一方違約的,適用『不予返還』或者『雙倍返還』。
3.如果雙方都不存在上述第一項的違約行為,僅對預售(銷售)契約及補充協議內容難以達成一致,而未能簽約的,賣方應把定金全數返還買方。
4.如果因賣方未取得預售(銷售)許可證或者買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的,應按無效合同處理,賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其它損失。
5.如果買方在正式簽約時將認購書中確認的條件,如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成,視為賣方違約,應雙倍返還定金。
6.若賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權利或聲明以正式為准的,應視為合同的主要條款未確定,正式合同如因此不能成立,賣方應將定金及利息返還買方。
最近兩年,我也接觸了不少在定金問題上犯難的購房者。多數是因為房子自己不滿意,也有一小部分是一時確實周轉不開交不上首付了。因為我也認識些開發商,自然也有些找到我幫忙的,但我基本上也沒辦法。這種問題就幾種解決辦法,要麼徹底放棄這萬多塊,要麼就走法律程序,找開發商過失。我想,真正能認識開發商的估計也不需要退房子了。還是一句話,交預約金時候無所謂,一到定金這個事上,還是謹慎為之。房子這回事,千萬別玩衝動消費,否則教訓很沈重。
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