時下,又到了年終歲尾還貸的高峰期,有些供房者已在籌劃提前還貸事宜,那麼這樣做是否合算?尤其是在今年4次降息後,即將在明年1月1日起真正得到減負的房奴們,是否依然提前還款?是否需要調整還貸方式?本刊今天就來幫您盤算一下。
今年11月27日起,央行大幅下調了金融機構一年期人民幣存貸款基准利率各1.08個百分點,是近11年來下調幅度最大的一次。而此前央行今年還有3次降息,下調幅度均為0.27個百分點。
目前,我國執行的商業貸款基准利率5年期以上為6.12%,3年至5年(含5年)期為5.94%;而住房公積金貸款利率5年期以上為4.05%,5年期以下為3.51%。
降息後月供可以少還18%
今年9月16日前,我國執行的5年期以上商業貸款基准利率為7.83%,而此後央行連續4次降息,商業貸款基准利率共下調了1.71%,其中5年期以上的商業貸款基准利率降低為6.12%。
對於有貸款在身的多數供房者來說,新的貸款利率一般都是從下一年度的1月1日起開始執行,也就是說,半個月後,供房者的月供支出將會明顯減少。以80萬元、20年期,采用等額本息的還款方式為例,降息之前的月供約為6600元,經過4次降息後,月供則降為5787元,每月支出減少820元,總還款利息節省近20萬元;而對於50萬元、20年期的房貸來說,明年開始,每月將可少還512.6元,減負逾12%,利息總可節省12萬元。
此外,房貸新政擴大了商業性個人住房貸款利率的下浮幅度,對居民首次購買普通自住房產和改善型普通住房,銀行執行的優惠利率由此前的下浮15%擴大為下浮30%。那麼5年期以上房貸的最優惠利率可低至4.28%。同樣50萬元、20年期房貸,9月16日前優惠利率(下浮15%)下月供為3773.93元,4次降息後優惠利率(下浮30%)下月供為3104.18元,減負近18%。
多套房貸款利率可降1.88% 目前,最新的房產政策雖然對第二套房貸有所放松,但並沒有完全松綁,各銀行操作仍然按照去年"9·27"央行二套房貸政策執行,即"申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於央行同期同檔次基准利率的1.1倍"。
不過,今年4次降息後,供多套住房商貸的購房者也會減少很大負擔,按照降息幅度的1.1倍來計算,二套房貸利率共下降了1.88%。如果一位市民去年購買了二套住房,貸款金額為50萬元、分20年還清,那麼,當時的5年期以上基准利率為7.83%,上浮10%後是8.61%,這樣他每月需還款4373.99元,總利息近55萬元。而現在,5年期以上基准利率已降為6.12%,上浮10%後為6.73%,以此計算,此購房者每月還款額將減為3795.88元,總利息為41萬多元。兩相比較,每月可少還款578.11元,總利息節省近14萬元。
二套房公積金換貸更劃算
因為公積金貸款對第一套房和第二套房都執行相同利率,所以二套房貸選擇公積金比較劃算,不過前提是以前尚未使用公積金貸款或是已經結清第一套房貸。
4次降息後,公積金貸款利率更低了,目前5年期以上為4.05%,5年期以下為3.51%,比降息的商業貸款7折的優惠利率還分別低了0.23%和0.65%。如50萬元、20年期的房貸,采用等額本息還款方式,公積金貸款的供房者需支付利息230341.88元,月供3043.09元。
同樣條件,如果是第一套房選擇商業貸款,按2008年11月27日利率下限4.28%計算,貸款者需每月還款3104.18元,共支付利息245002.96元,而若是第二套住房貸款,還款利息則增加為411010.5元,月供3795.88元。由此可見,二次置業時選擇公積金貸款可避免利率上浮帶來的很大損失。 提前還貸需看具體情況 在加息周期下,年底一般是提前還貸的高峰期。如今,央行連續降息,可還是有不少人在談論這件事。對此,浦發銀行理財師童磊認為,如果客戶購買的房產以投資為主,且購房者本身工作並不穩定,那麼就應盡早還掉。若貸款者購買的是首套自住房,且符合"首付兩成,利率7折"的條件,則建議享受這個政策帶來的優惠。
而民生銀行個貸中心人員表示,是否提前還貸關鍵要看市民的投資收益能不能高於房貸利率。目前來看,明年1月1日調整後的貸款利率打個8.5折後是5.20%,打7折後是4.28%。如果打算還貸的客戶把資金用去做其他投資,只要取得5%以上的收益就賺到了。若貸款者采用了公積金和商業貸款混合的組合貸款形式,還貸成本更低,那麼其投資"套利"的空間更大。
同時,銀行理財師還建議,使用等額本息且已進入還款階段中後期的消費者沒必要提前還貸。特別是進入還款後期,月供的構成中,大部分都是本金,提前還款的意義已經不大。
不過,在資金允許的情況下,貸款者可以提高每月還款額、縮短貸款期限,因為降息通道中,短期貸款利率往往下降幅度更大。
及早固轉浮享受降息優惠
央行的連續降息讓以前辦理了固定利率房貸的客戶如坐針氈、追悔莫及,現在5年期以上貸款基准利率優惠7折後已降至4.28%,這比7%左右的固定房貸同期限利率要便宜太多。因此理財人士建議,降息通道下,固定利率房貸者應及早轉為浮動利率。
據了解,光大銀行日前已經宣布,該行將實行"固轉浮"的相關新規。只要貸款人提出書面申請,固定利率貸款轉為浮動利率貸款將執行不低於現行基准下浮15%的利率。而對於首套房貸的固定利率貸款,是否能按國家發布的房貸新政執行基准下浮30%的浮動利率,還需通過相關審批,按照最終的審批決定進行操作。在違約金方面,光大銀行相關人士則表示,對於存續期在一年以上的存量固定利率貸款,將免除借款人的違約金。
除了光大銀行外,從相關銀行的客戶服務熱線還了解到,中行原來申請固定利率房貸的客戶,貸款存續期滿一年也可能免費實現自己"固轉浮"的願望。不過,也並非所有的固定利率貸款都適合轉成浮動利率貸款,如工商銀行,目前還暫時不能辦理"固轉浮"的手續;而招商銀行、中信銀行的"固轉浮"則需要貸款人交付一定的違約金,不過據說金額多少可以商量。
理財專家表示,"固轉浮"若收取違約金,貸款人轉換前就應先算一下賬,以免違約金過高,衝抵了省下來的利息。而對於有的銀行不能申請"固轉浮"的情況,建議貸款人可以申請做平轉貸款,把貸款換到別家銀行,這樣不僅享受浮動利率和其他新政優惠,且也不用繳納違約金。
等額本金還款更省利息
目前銀行主要有兩種按揭還款方式:等額本息和等額本金。等額本息還款方式是在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息),這樣可有計劃地控制家庭收入的支出,也便於每個家庭根據自己的收入情況,確定還貸能力。等額本金還款方式是將本金每月等額償還,然後根據剩餘本金計算利息,所以初期本金較多,將支付較多的利息,從而使還款額在初期較多,而在隨後的時間每月遞減,這種方式的好處是,由於在初期償還較大款項而減少利息的支出,比較適合還款能力較強的家庭。
在貸款時間相同的條件下,等額本息還款法所要支付的利息高於等額本金還款法。因此,如打算提前還款,最好選擇等額本金還款法。