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在這種時候,可能有人會認為闖入波浪起伏的房市屬於下下策。但考慮買房的理由也很充分。
房價已經下跌,其水平已比這幾年任何時候都更與收入相一致。由於房貸有一系列優惠條件,因而買房者只盯著還貸即可,而不是貸款類型或房價。這種觀念認為,房價會繼續上漲,借貸者日後將償還貸款或把房子賣掉套現和購入其他房產。時代肯定不一樣了。
最新的20個美國城市『標普席勒房價指數』(S&P Case-Shiller Index)顯示,2008年8月份房價下降了1%,過去12個月裡共下降了16.6%,2008年9月份全國范圍內現有住房銷售額上昇了5.5%。有證據顯示住房銷售略有增加,房價已接近觸底。
這意味著什麼?首先,如果你有良好的信用和適度的首期付款,現在買房子的機會比較好。你暫時別想著『倒房』,要集中於最基本的。據加州房地產經紀人協會統計,1年前,洛杉磯的中間房價為58.245萬美元,今年9月份跌至37.679萬美元。全美房地產經紀人協會數據顯示,都市圈獨戶公寓的中間價格已回落至2005年的水平,某些地區甚至回落到2005年以前的水平。房價暴跌未必反映在所有地方,但從中你可以得到個大概。
反方:急什麼? Stacy Sirmans(美國佛羅裡達州立大學)老話說得好,『下跌不要緊,驟停最傷身』。如果你真見到了底,那就是另外一回事了。相反,想像一下在黑暗中下墜,不知何時觸底。這就是住房市場的那種不確定感。那麼,現在是不是買房的好時候?我的答案是『否』。
2008年8月份標普席勒房價指數顯示,過去一年來房價已下跌16.6%,一些地區跌幅高達30%。這是出手的信號,對吧?但還存在一些風險和不確定性,房價可能還會繼續下跌。房市繁榮時過度建設超過150萬套,而當前每年吸收大約160萬套,可以預測,房價將在2010年下半年觸底。
其次,目前有大約1000萬美國房主(約佔全美房主的1/6)的房屋價值,低於要償還的房貸,按揭貸款表現還存在很大的不確定性,外界預期美國聯邦政府會采取措施減少『斷供』。政府現在出臺一項400億美元的計劃,為300萬宗『潛在危險的』按揭貸款提供擔保。我認為,把問題房貸卸給納稅人將阻止房市下滑並使房價觸底。一些人認為,任何市場乾預都會人為造成底價,並有可能導致『斷供』預言自我實現。
私營機構也參與進來了。為解決『斷供』問題,摩根大通公司和美洲銀行業已修改貸款條款。有呼吁認為應該遏制『房屋止贖』(編者注:即喪失房屋抵押贖回權。如果房主在一定時間內無法按時付出每月貸款額,房屋將被貸款公司沒收,然後通過拍賣或房地產公司上市出售。當然,這樣的房子售價要比市價更低)和減少抵押貸款餘額以反映房子的當前價值。
確實,房價下跌導致購房能力增強。現有房子的中間價格(19.16萬美元)已是2004年8月以來最低。但現在可以有選擇,為什麼要買呢?我的建議是:眼下不必急著買房,不妨大家齊聲高唱湯姆·佩蒂的《自由落體》(Free Fallin),以期待房價進一步下跌。
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