2009年是一個特殊時期,是救市貫穿其中,各類刺激經濟發展政策層出不窮的時期,是福利財政化時期,許多人將會獲得貨幣補貼,許多人的困境將通過財政來獲得部分解決,許多人將參與到政策房建設當中,既獲得居住空間,又獲得就業機會,許多人將於2009年起步,去創建自己的未來事業,許多人獲得了有保障的就業政策,如大學生,許多人將獲得返稅投資機會,即你加大投資力度,財政給予稅費減免。可以這麼說,2009將是一個寬松的年份,也是一個機會年,不是暴炒的那種『寒冬』『熊市』『跌停』『探底』。
所以,一家之計,一日這計,一年之計,趁著政策之火可以打打結,一個理想化時期的、危機造就的、政策鋪底的投資與消費結點時間。下面講解一下,如果2009年買房,你預期可以拿到哪些實惠。
當然,如果你認為房價在整個2009年屬於觸底反彈或持續下跌,那麼正確的等待帶來的將是你最主要的實惠。本文以筆者預測2009年房價會在兩會前後反彈趨穩,來決定你買房所獲得的利好。
持續降息帶來的持續優惠
2009年是降息年,此前一百天降息達五次,按照加息頻率與加息幅度折算,目前應該是六點五次,因為上一次降息幅度非常大,本次降息纔回復到0.27%這個點位。按照目前的利率水准假如你看中了某項目100平米的房子,按照該項目目前1萬元/平米的售價,購買該房子需要支付100萬。如果通過商業銀行按揭貸款的方式購買該套房子,按照新政規定,目前5年以上貸款的基准利率為7.47%,新政前一般銀行都是執行的下浮15%的優惠利率,執行的按揭貸款利率6.35%。在此利率下,30年期貸款最後需要總還款約為179萬元,月還款約為4978元,支付利息為99萬。新政後,住房按揭貸款的下浮幅度擴大30%,優惠後的按揭利率則為5.23%,在此利率下,30年期貸款最後需要總還款約為159萬元,月還款約為4408元,支付利息為79萬。依此算下來,如果在新政後買房子,僅貸款支付的利息就少了20萬,而每月還款的額度也相差570元。如果是買90平米以下的房子,能省得更多。
預期還有兩大利率方面的利好:
1、新近出臺的國務院十三條細則中規定商業銀行可以自由決定確定優惠利率,這個權限下放,極大地擴大了享受新政的消費者范圍,以經驗判斷,開發商為了銷售,一定會搞好與銀行間的公關,開發商從功利角度來說,更願意將政策落實到有購買力的人群身上,也就是商業銀行自主利率優惠權後,更多非改善型住宅獲得了優惠機會。
2、降息目前並未出盡,按照小摩預測的162基點算,還至少在四次降息空間,這還是按照既往經驗估計的,一旦經濟保增長目標、擴充投資規模目標不能兌現,無限降息也是可能的,大約在五至六次這個幅度。如果按照2004年的水平計算,上述標准買房還可節餘13.8萬,很可怕的一個數字。這也證明,為什麼國外刺激經濟措施降息或加息永遠是重點的原因吧。
首付的松動,零首付開發貸款與直降的比較
首先放松第二套房貸的首付比例,將第二套房貸貸款額度提高到80%後,對一套90平方米,總價100萬的新房來說,購房者只需首付20%,即20萬,而之前需要付40萬,放松對第二套房貸的限制後少付20萬。按照新政,你買的房子面積大於90平米,不能享受部分稅費減免的政策。但新政對住房按揭貸款利率下限的幅度有所擴大,新政前優惠是在基准利率的基礎上下浮15%,如今下浮比例擴大到30%。
其次就是來源於開發商促銷的首付節約,為了刺激消費,結合目前市場上進入消費的人群購買力有限,所以部分有實力的開發商重新起用了原被廢止的營銷措施,如零首付,或降低比例的首付,如將裝修納入購房程序一並提供商業貸款,再由個人與開發商進行結算,開發商代位完稅等等。固然這些銷售政策,不會讓你的總支付發生節約,但現付壓力大大減輕,有利於收益有保障或者預期收益到期條件即可好轉的消費者買房。而且,政策出臺的頻率越快,開發商提供的這些降低首付政策意義將更為明顯。
二手房價與新房價格差異中的優惠
以上說的是利率與減免稅之於新房的情形。如果你購買二手房,則除了享受相關利率優惠與稅費減免政策利好外,從目前的市場發展態勢看,你還將獲得『二手房平抑價格』,即由於政策吸收泡沫,釋放出大量以前做為投機、投資消費的二手房源,再通過戶籍松動、稅費松動、公積金貸款結合改善型消費鼓勵一次置業者及二次置業者向二手房市場轉移。
目前從京滬深的情況看,二手房租金下調,成交上漲,成交價大都出現合理比值,以前出現的二手房價超過新房價的現象得以逆轉。按照2009保開發投資規模的政策目標,新增供應與存量空置足以保障市場的正規需要,那麼,二手房的競價優勢保證了二手房買房人能夠從中分一杯羹,相當於:政策給了二手房交易五萬元的優惠,買房人至少可以獲得其中一半的好處。
有些項目必須直降銷售
筆者多次在分析文章中注明了,市場中有些項目必須直降銷售,而有些項目則不必打折銷售。如果你善於發現,這幾類項目在救市環境下,必須直降銷售,它們是:無存量地用於後續開發的開發企業旗下項目、高負債率高土地儲備量的上市房企旗下項目、已入市銷售但後期開發量大的巨量型項目、戰略調整房企的離岸城市存量項目。
此外,產權調整後有些必降項目,第一類,新農村社區裡的房子,第二類,作為招商引資項目並立項了的綜合用地上的附著居住型公寓,第三類,暫屬農村的合作建房,第四類,還建區多餘用房。這四類房子目前被稱為『小產權房』,但由於其帶公性質,所以預期是可以被收購或調整產權讓其有名分地上市銷售或轉讓的。
當然小產權房解禁存在必須,但是否解禁取決於國土部與住建部的角逐,地方政府如果獲得更大權力則小產權房在2009部分地獲得解禁是可能的。一旦如此,則改善型消費前提下部分小產權房或政府收購住房獲得價差只能由中低消費中小套型的改善型買房人獲得。
車房聯運可能帶來的利好
筆者提出這個診斷是有依據的,因為汽車業已經成為我國九大支橕行業之一,我國也是世界最大的私家車市場。因此,國產化是借助內需政策著重打造的一個重要方面。前期在房地產營銷中也有過買房送車的案例。由於汽車消費領域的稅費內容類似於房產品,所以刺激汽車消費的政策與目前樓市的救市政策如出一轍,包括行政管理費用減免、免征部分消費稅種、鼓勵私家買車並且著重於中低價位中小車型,還可以環保的名義來刺激小車消費。
所以不排除開發商將車房聯運作為優惠促銷措施來執行,這樣,買房送車,買房車集中獲得大幅優惠都不算奇事。
更激進的財政補貼
目前財政支持房地產業消費的政策主要集中於三項,分別是公積金管制的松動與貸款消費范圍擴大、對改善型消費與城市居民首次購買自住房給予直接的財政補貼、在融資方面允許寬餘公積金進入到保障住房領域。這並不能直接帶動大面積的消費。所以對2009年,財政補貼措施我們可以懷有理想的預期。
比如將財政補貼范圍擴大至:住房困難企業集資建房、公務員階層的改善型消費、城市低收入住房困難戶進行商品性消費的直接補貼、放松戶籍管制後對外地來本地消費,其中屬於自住性消費的可能按照普惠制給予財政扶持等等。
直接的稅費豁免
從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。從11月1日起,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。以一套面積為90平方米、單價1.7萬元的住宅為例,如果購房者是第一次購買,按照原先的標准,賣方要交合同價0.5%的土地增值稅7650元,買方合同價1.5%的契稅22950元,而765元的印花稅買賣雙方都要繳納。現在根據新政策,賣方的土地增值稅可以免交,買方的契稅只需交1%,雙方的印花稅都免交,這樣,新標准為買賣雙方各自節省8415元。總體來看,對於首次購買小戶型普通住宅的購房者而言,各類稅費的減免,可以使總稅費下降35%左右。
2009年依然可以進一步看好減免稅政策在調整市場擴大內需尤其是房地產消費中的重大利好,包括:必須明白針對開發商的減免稅均利好於買房人,因為成本轉嫁是客觀事實;其次是消費領域的相關稅費松動,包括買房退稅,在市場發展過程中,一旦消費實現不旺,則退稅也就順理成章了。而一旦市場供應不足,則針對開發商的免征也會提上議事日程。