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這幾天,有關『國務院鼓勵開發商以合理的價格促進商品住房銷售』的新聞成了熱點話題。
如果筆者沒有記錯的話,這是近幾年來,在有關房價的文件中,第一次對開發商提出的『合理價格』要求。而現在的問題,就是怎樣的房價水平纔是合理的?
要科學的計算出『合理的房價』,至少應該考慮4個方面的因素:第一,商品住房建設的真實成本;第二,房地產商合理的利潤水平;第三,房價和居民的收入水平之比是否符合國際慣例;第四,中國城市土地的『全民所有』,有沒有體現到房價之中。
關於商品住房的真實成本,『地產大鱷』任志強(博客)曾稱『露不得』。為什麼『露不得』?其實,很多人都知道,在商品房建設的所有支出中,最大的兩塊一是土地出讓金;二是造房的建安費。根據國土資源部『中國城市地價動態監測系統』提供的權威信息,到2007年一季度,全國主要城市用在『居住用途』上的地價平均值為每平方米1702元,如果加權到全國城鎮(土地出讓金至少降低1/3),再算上1.5倍的容積率,分攤到每平方米住房中的樓面地價也只有756.8元。至於造房的建安費,前不久有建築業的包工頭自爆廣州番禺每平方米不到680元。我們高估全國城鎮平均建房所需的建安費在900元左右(根據國家統計局資料,2004年中國城市中單位和個人自建住房竣工房屋價值每平方米468.32元);如果把其他方面的配套費和稅費再加上,分攤到每平方米最多也就500元。這就意味著,從全國城鎮的平均住宅建造成本來說,現在開發商建房每平方米成本大概只有2156.8元。
知道了建房成本,下面的問題就是,房地產商搞商品住房的開發,利潤率應該在什麼水平上?按照國際上的行規,商品住房建造的利潤率一般都在3~5%左右。我國工業產品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊,所以,我國商品住房的利潤水平也不應該高過10%。
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好文章,是合理價格的指引.