中國房地產市場經過五年的高歌猛進之後,已經產業發展之初的高速成長期進入了成熟期;這就如同98年的家電業和03年的汽車業(相信98年前沒人不叫家電貴、03年前沒人不叫汽車貴)。買方市場下,購房者的利益將會得到更多的尊重。
11月新政行情顯示,一、二手商品化住宅成交量分別上昇36%和68%,其中一手房主要集中在中高端市場,內環內成交量上昇259%,3萬以上的豪宅成交量上昇75%;單價7000-9000和12000-16000元/平方米的二手房源成交量分別上昇116%和125%,可見二手房的成交量主要是內外環間的中低檔房源。
中高端住房的買家采絕大多數是改善需求者,他們對品質要求較高、交房時間要求相對較低,所以選新房。二手房東談價空間相對比較靈活,而且可以更快入住,以新上海人和新婚家庭為主的鋼性需求主要選擇了二手房。這就是對11月新政樓市的最好解釋。 在經濟低迷和保障房大量供應的壓力之下,09年房價也肯定會更為低迷。與此同時,03-05年那輪房價高漲時期入市的投資者,明年剛好可以過二年的免營業稅期限,而去年5-10月房價高漲時入市的投資型房源,也會在明年大量交房。因此,09年二手房的拋盤量可能會大幅曾加。這對中低檔市場來說,壓力會更大。
綜合以上分析可以得出,09年樓市總體低迷行情難改,中低檔樓盤將受到二手房和經濟適應房的巨大衝擊,銷售最為困難;豪宅也會因為經濟低迷,富豪財富縮水而銷售難度加大,以改善型買家為主的中高檔樓盤銷售難度可能會相對較輕。另外,在市區房源選擇空間加大和房價回調的情況下,購買力也會往市區回撤,因此越是郊區的樓盤越難賣,市中心樓盤的銷售會相對較好。
面對中低端客源將主要被二手房源搶走的市場困鏡,開發商可以采用高傭金給中介公司的方式來創客源。因此,明年一、二手市場聯動也會更加緊密,這也將推動房屋流通行業(中介、代理公司)的加速整合。
經濟適用房和二手房將侵佔絕大部分的中低端市場,開發商就只能朝精細化、品質化的中高檔市場發展。
在這樣的市場背景下,我們對開發商的建議是『清舊盤、改規劃、緩開工、退地』。因為,目前市場上在售的樓盤多數都會遇到二手房和經濟適用房的競爭,所以越少清空越好;然後研究未來二、三年的中高檔市場方向,對在建樓盤的各項指標進入修改。緩開工除了可以把規劃做的更好外,也可以逼開未來一、二年內的供應壓力,退地主要是指高價的郊區地塊。
另外,以上四個步走的共同點是,可以增加企業的現金持有量,以備抄底之需。因為,在經濟低迷時期,市場上隨時都會出現一些絕好的項目和企業可以投資或收購。
因此,09年樓市將面臨著開發商清庫存、投資者退出市場、保障性房源供應大幅增加壓力。此時,開發商只能拿出最競爭力的價格和產品,纔能吸引到購房者的關注。
所以,近一二年內,購房者只要跟據自身的需求,理性選擇合適的產品就行。