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價格總是最有吸引力的,上海某區街上掛滿賣樓的橫幅廣告。
11月27日,央行再度降息,成為近10年來一次最大幅度降低金融機構一年期人民幣存貸款基准利率。消息一出,市場反應強烈,不少買家開始忙於計算自己的月供將要下降多少,一些市區樓盤的看樓客也明顯多了起來。而另一方面,許多買家對央行的連續降息表示並不感冒,表示樓價高企纔是買樓的最大障礙,光是降息,還不足以打動他們。
降價降息兩架馬車拉動樓市
今年年度均價或比去年微漲
在海珠區某樓盤售樓部,前來看樓的馬先生告訴記者,今年上半年開發商都不肯在價格上有所讓步,國家也鮮有樓市調控政策出臺,甚至還不斷傳出要繼續打壓樓市的消息,這讓他非常遲疑。現在政府救市,開發商也在價格上有了很大松動,幾方面的利好讓他非常心動,感覺年底可能是個不錯的買樓時機。
計劃購買一套改善性住房的李女士則表示,由於自己並不屬於房貸首付降低的范圍,因此之前的新政對她直接影響不大。但幾次降息對她減輕月供負擔還是很有幫助。"原來我計劃把舊房子賣掉再供新房,但降息以後月供少了,所以就考慮兩套房子一起供,住新房還可以把舊房子拿去出租。"李女士認為,開發商和政府在減輕購房壓力上都有所作為纔能為買房者帶來信心。
珠江新城某盤負責人分析認為,央行連續降息,尤其最近大幅度降息,房貸利率大幅下調,是通過降低貸款買房者的利息負擔即降低購房者的金融成本而刺激房地產市場成交。房價降價,是通過降低消費者的購買價格、降低購房者的置業門檻而刺激房地產成交,二者均有利於擴大市場需求、推動房地產成交。
今年年度均價或比去年微漲
據了解,盡管今年廣州樓價持續走低,但由於樓價依然在高位運轉,年度均價可能保持上漲態勢,月度均價則可能同比下跌三成。
今年1月-9月份,廣州樓市平均房價依然維持在9475元/平方米的高位,比去年年度均價8599元/平方米高出10%,比今年9月份的單月均價8244元/平方米高出15%;而從月度均價來看,9月的均價與去年10月最高價位的11574元/平方米相比,下降28.77%。因此,今年很可能會出現年度均價與去年持平或保持微漲的態勢,而月度均價卻出現同比大幅下降的局面。
樓市專家韓世同分析說,出現這樣的情況,原因是去年樓市均價呈現翹尾狀態,而今年均價則呈現掉尾狀態。2007年雖然年度均價為8599元/平方米,但年底的月度均價都在1萬元/平方米以上的高位,最高的10月均價高達11574元/平方米,比年度均價高出近35%;而2008年前8個月的月度均價都在9000元/平方米和1萬元/平方米以上,直到9月纔回落到8244元/平方米,1月-9月合計的平均價還處於9475元/平方米的高位。即便年底三個月成交均價低於8000元/平方米,估計也很難將年度均價拉低到低於上年8599元/平方米的水平。
不過,由於降價的趨勢還將持續,明年樓價依然將呈現下降態勢。近日發布的中國社科院2009年《經濟藍皮書》就指出,短期內房價下調將成定局,預計2009年房地產市場將步入較長時間的調整期,需求方短期內難以走出觀望。該藍皮書指出,2009年房地產開發企業將會迎來一輪"洗牌",在供需雙方作用下,房價面臨進一步回調。
贊:降息效應比降價更正面
對購房者而言,本次降息在前三次降息的基礎上又進一步降低了供樓的利息負擔,減輕了購房的成本。有人計算:以貸款50萬元、期限20年、等額本息為例,如果執行0.7倍的優惠利率,降息前月供為3310.8元,降息後月供為3105.3元,每月節省多達205.5元,總利息能減少近5萬元。
記者在采訪中發現,對於降息,開發商普遍表示歡迎,認為降息可以減輕貸款買房者的金融成本從而降低將來的供房壓力,對促進房地產市場成交有著比較正面的影響。而對於降價,一些人則擔懮會影響樓市預期,造成更大規模的崩盤。
有地產人士分析指出,基於目前的房地產實際情勢、大多數房地產價格依然過高而言,合理地降價能促進房地產成交。而之所以有人認為降價可能打擊消費者的信心反而不利於樓市復蘇,主要是從消費者關於房價走勢預期和消費者心態來考慮的。但在目前房地產市場實際情勢下,房價向下的走勢已經在消費者中形成了共識。但也需要防止出現房價非正常下降的可能。否則,同樣也將可能給房地產市場形成災難性打擊,不利於恢復房地產市場信心,不利於促進房地產可持續地健康發展。
彈:降息難改變高樓價事實
不過,也有買家對降息並不感冒。一位網友在博客中表示,這次央行降息,的確會減少很多月供,但相對高企的房價來說,其節省的僅是九牛一毛。如果不是萬不得已,仍然不會動心,仍然會繼續觀望。降息,加上以前的降低首付門檻,這些做法從根本上起不到任何作用,總的房價沒有降下來,每月少還幾百塊錢解決不了根本性的問題。
對降價可能打擊消費者的信心,反而不利於樓市復蘇的觀點,地產專家陳真誠認為,從某個角度來看有一定的道理,但從另一個角度來看又難以成立。這是因為,首先降息確實可以減輕貸款買房者的金融成本從而降低將來的供房壓力,對促進房地產市場成交有著比較正面的影響。但如果房價依然很高的話,將會事實性成為阻礙房地產成交的最主要障礙,會在一定程度上對衝掉降息對房地產市場的正面影響。
對此,韓世同也表示,降息雖然能減輕購房者的負擔,但對於因房價過高而買不起房的無效需求而言,依然難以起到刺激和支持的作用,尤其是那些首次置業者。他認為這一次強降息盡管力度十分強勁,但對樓市會不會像前幾次一樣,基本起不到明顯作用,還有待進一步觀察。或許會出現累積的降息效應,使得數次降息的效果一並爆發也不一定。但也有可能出現越降息、越不敢消費、儲蓄越增加這種適得其反的現象。
降價PK降息
對於降價降息兩種手段,市場褒貶不一。有分析人士指出,降息對刺激買樓確實有一定作用,但要從根本上改變樓市成交情況,還要靠價格手段直接調整。不過,反對者則稱,降價可能導致消費者的觀望心理更加嚴重,過度降價甚至可能造成樓市崩盤。
專家觀點
房價依然處於高位有效需求依然不足
韓世同表示,廣州樓價今年下半年以來形成了相對穩定的局勢,這其實是來之不易的,這主要得益於廣州樓市在降價結構上有著天然的優勢。韓世同認為,今年以來,出現政府減少推地、放緩限價房、控制輿論導向以及開發商采取輪番低價促銷、增加中小戶型、減少新開工面積等措施。但目前的房價依然處於高位,有效需求不足依然是市場的主要矛盾,現在的價格水平下的有效需求已經基本上被滿足和消化。
由於去年底和今年初萬科等部分開發商低價開盤銷售,啟動了廣州樓市第一波價格調整,而且這些樓盤主要集中在金沙州、荔灣、天河和越秀等中心城區,形成了比較強的促銷效果,甚至導致4月份新建住宅均價與上月相比出現大幅飆昇18%的現象。6月-8月成交量回昇之後,中心城區的房價趨於穩定,成交量則逐漸減少;而郊區樓盤卻開始進行第二波的價格調整,從而形成新一輪的銷售高潮,但這一次成交的主要區域集中在花都、番禺、南沙、從化和增城等地,不僅使得成交量有所提昇,成交價也有比較大幅度的回落,從而形成廣州樓市在國慶前重新出現價量回落的態勢。
因此,下半年郊區樓盤的開發商搶先進行價格調整,以適應市場的變化,刺激和激活更多的有效需求和購買力;如果也像去年底和上半年那樣采取一步到位的價格調整策略,就有可能再次維持一個比較長久的穩定階段,從而形成一種梯級式的房價下行態勢。這種房價梯級式下降可以避免房價直線暴跌引起的危機或者不斷斜線下滑導致的有價無市,從而平穩地實現房價調整的軟著陸。
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