其實從零八年下半年開始的消費都算是理性的。
他們知道房價還會有一段時間往下,他們也知道今天買的也許明天會有落差,但他們能出手,證明他們的思考,他們的理性在於,他們把握住了低位入市,預期市場將自2009年始證明他們的英明。這一波已實現的消費中,無論你投資,還是自住,都會在樓市新十年中得到數字昇值證明與實質性性價比,當然性價比必須涵蓋地段與戶型質量等,不能單就價格論價格。
為什麼2009纔是理性消費元年呢?
因為只有在一個生動的樓市纔談得上理性,如果買房者只是小眾市場,一小部分人所為,他們不能代表整體。而過去的一年實際上零散的消費,靠的是開發商中的部分領跌者,靠的是政府時不時出一把手,靠的是政府擴大城市化版圖後拆遷還建產生的購買力,靠的是邊緣保障人群進入到商品性消費領域,還靠的是異地投資置業。
而這些置業在規范與理性的市場中不是主流,主流的是中產階層與自住及改善型置業。這些在奧運年沒有如期而至,零九年有望獲得豐收,開發商也可能預見性地做好了准備,政府也准備了出手,三方應該能拍合一起,讓樓市繼續下去。
現在離理性消費還有多遠呢?
首當其衝的是成本加平均利潤的價格決定法則深入人心,以致主流消費人群的心理價格遠遠低於開發商的表單價格。由於房地產會計成本的剛性成分比較強,除了地價有一定彈性外,其他如建築成本人力與費用等,上下不到千元落差。地價固然有較大差異,但在同一城市也基本分清了層次。所以那些准備進入消費的人們,非常容易得出底價,再拿出來與開發商的降價後表單一對照,自然心裡不爽。差距太大了!
所以開發商這廂,價還是要再降一點,但如中產階層的願尚沒有條件,怎麼辦,挺住,承諾些什麼,維護些什麼,保障些什麼,不要讓人走茶涼的感覺在樓市銷售中蔓延。
然後是政府,如果政府真出手救市,救開發商是必然的,當然不是一個一個地救,而是有所為有所不為,沒有死哪有生呢? 建議開發商大膽靠近消費者,不要顧及背後的政府,只要你能夠實現一定程度的銷售反彈,一切的損失,政府都有辦法來跟你補,問題是你得銷售,得有人買你的賬,只要有可實現銷售,無論虧損還是盈利,未來的財政與稅費及信貸都會給你大面積的空間。
其次是消費者對後事的擔心,有許多人有購買力,也願意頂風而上,幫助開發商同時也實現自己的良居夢,但是他們擔心,既然目前開發商這麼困難,如果以後開發商死了,按照目前的法則,還是有些產權及使用方面的問題,如果開發主體不在了,可能找不到主兒。
所以話說轉頭,癥結在於開發商怎麼對待。
如果願意繼續下去,讓樓市依然留在詞條裡,開發商應有所動作,包括降價,包括承諾,還應包括赴死,做了,而後快,因為當你拿出了行動,政府是明眼人,消費者也是明眼人,他們會促進你死而復生,因為如果你做了第一個,下一回將是大面積的銷售,同時你有了周轉資料後,還可以結合政府的一些政策,大的繼續玩你的商業開發,小的可以配合政府建設保障房及低價格住房。
連這個也做不到,說明你只是個生意人,對行業一點興趣也沒有,不做也罷。