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2008年是中國房地產市場跌宕起伏的一年。6月份,北大教授徐滇慶和財經評論員牛刀歷時一年的關於深圳房價走勢的博弈水落石出,以徐滇慶的失利和牛刀的勝出為結局,使這件事成為今年中國房地產市場很有意思的一出好戲。這個賭局可以在中國房地產市場甚至是中國經濟發展史上留下精彩一筆。
然而,接下來的故事恐怕連牛刀都始料未及,北京奧運會一閉幕,中國房價便迅速下降,從深圳、廣州向北傳導,上海、浙江、天津、北京,房價在幾個月之內紛紛跌幅達20%~30%以上。迅速蔓延的美國金融危機,使實體經濟發展遭遇迎頭重挫,中國消費者從排隊買房到排隊退房,房價下跌成了最前沿的晴雨表。
去年12月份,筆者以《房價走勢還需觀察》為題寫了一篇評論,那時筆者還處於一種對市場走勢的朦朧狀態中。到了今年4月份,筆者又寫了一篇《房價將依市場規律調整》,此時已經在分析經濟規律的基礎上對房價走勢有了比較清醒的認識。以上兩篇評論均被央視《媒體廣場》和其他媒體摘播和轉載。現在到了2008年底,房地產市場仍然和隆冬一樣處於低溫狀態,筆者認為有必要再將觀察與分析的結果與讀者分享。
關於房價走勢,可從其自身運行規律和大環境兩方面分析。中國房價推高從2004年開始,之前是緩慢走高,2004年以後是向上的直線越來越陡。從2005年起,中央政府開始出手調控房地產市場,但是壓一次漲一次,因為當時中國正處於經濟高速發展的階段,同時有北京奧運的概念,國際環境也沒有大的阻礙。但從經濟規律上觀察,從2005年至2006年開始,有兩個指標已經開始預示房地產市場要出問題了,這兩個指標,一個是房地產價格的上漲和家庭收入上昇的差距越來越大,已經到了一個出現剪刀差的比例;另一個是房地產資金的注入越來越多,房地產的價格越來越高,造成了很多的非房地產行業的資金注入,從大城市到小城鎮到處都在蓋樓,所以庫存越來越多,產生了大量的空置房積壓。這兩個指標越來越高,就預示著市場一定會發生變化。到2008年,當自身規律開始起作用時,又正好趕上美國『兩房』的次級貸問題引發全球金融危機,內因與外因形成合力,使中國房地產市場在奧運會後迅速進入隆冬。筆者預測,從現在起到明年春夏,市場將成起伏狀態,急速下跌已經在過去的三個月中完成,現在是考驗房地產商和消費者的最敏感時期。
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