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貸款利息和市民的購房預算、還貸壓力息息相關。因此,每次貸款利息昇降,計劃購房和已經購房正在還貸的市民都格外關注。此次降息不同與之前的力度,更是得到了廣泛的關注:新利率什麼時候能夠享受到?之前辦理了固定利率的購房者應該怎麼辦?公積金和商業貸款越走越『近』,兩者應該如何分配?這些問題都是市場關注的重點。
市民關注1 新利率什麼時候能夠享受到?今年第一次降息的時候,市民陳女士其實並不關注,因為降息幅度不大,對自己影響甚微。然而,隨著之後降息消息頻出,陳女士坐不住了:每個月近5000元的貸款,老說降,可是卻始終沒有在賬單上體現出來。尤其本次降息幅度很大,按照新利率計算,陳女士每個月可以省下為數不小的一筆月供開銷。
那麼,新利率什麼時候纔能享受到呢?信義房屋市場分析師則指出,關於存量房貸客戶的優惠政策,許多銀行至今尚未出臺明確的實施細則,其中的主要原因在於上段時間存貸款利率存在倒掛的現象。相信此次降息後,各大銀行將會在這方面多加考慮,並陸續出臺相關實施細則,對原來享受下浮15%優惠利率的優質客戶執行更優惠的利率政策。
業內人士表示,對銀行來說,房貸客戶的利息收入是他們一筆長期穩定的收益,風險又小。一旦一家銀行的利率高於其他同行,客戶自然會將貸款轉移至其他銀行,銀行沒理由不給存量客戶實惠而白白流失優質客戶。
對於正在還貸的市民來說,雖然關於存量房貸的細則還有待出臺,但也不是沒有前例借鑒。中原地產的相關人士就表示,按照往年貸款利息昇降的情況來看,新利率的執行根據不同的情況會有所不同。
對於還貸已滿一年的購房者來說,基本上都可以在來年享受到新的利率,即最快的話,2009年1月份開始,就有購房者能夠享受到最新的貸款利率了。對於還貸還未滿一年的購房者來說,則根據銀行的不同有所區別,有些銀行是第二年馬上就可以享受新利率了,而有些銀行則必須在還貸滿一年之後纔能享受到新利率。
市民關注2 固定利率的購房者怎麼辦?2007年,房貸利率從年頭開始就勢如破竹的一昇再昇。為了規避房貸利率不斷增加,劉先生在年中購房時候選擇了固定利率貸款。雖然2007年內之後的加息讓劉先生嘗了一點甜頭。但是今年的屢次降息卻讓劉先生後悔不已。本來固定利率就比一般的基准利率稍高,而今年的降息更加拉開了當下基准利率和劉先生當初選擇的固定利率的差距。
選擇了固定利率被『套牢』,這不僅僅是劉先生一個人的困惑。那麼,這部分購房者是否存在『解套』的可能呢?
凱弈投資的相關人士認為,對於部分在2007年昇息過程中選擇固定利率產品的客戶來說,該產品已使用了一年多,目前利率下降趨勢已經形成,再繼續沿用固定利率顯得有些不太合算。據悉,部分銀行可以通過客戶自主申請將固定利率調整為浮動利率,但一般最高下浮額度為15%。
中原地產的相關人士則建議購房者,目前對於貸款利率『固轉浮』,各個銀行的做法都不相同,因此購房者可以去相關的貸款銀行詢問。
市民關注3 公積金和商業貸款如何分配?何先生看准了目前降價的時機,准備入市購買婚房,目標房源是一套79平方米的小戶型房源,這也是他要購買的首套住房。在選擇貸款產品的時候,何先生忽然發現這樣一個現象:在經過了4次降息,以及出臺了針對部分購房者商業貸款利率可以下浮30%的政策後,公積金貸款利率已經優勢不再。目前,劉先生正面臨選擇公積金貸款還是選擇商業貸款的選擇。
本次降息中,公積金貸款利率和商業性貸款利率的調整幅度出現了差異。公積金貸款利率僅下調54個基點,5年以上期利率為4.05%;商業性貸款利率下調108個基點,5年以上期利率為6.12%。如果算上首次購房享受七折的優惠,該利率僅為4.284%,兩者之間只有0.234%的利率差。與2007年底時高達2.61%的利率差相比,目前公積金貸款的利率優勢已微不足道,漢宇地產市場分析人士認為,對於廣大沒有上海戶籍或沒有上海居住證的購房者來說,今後買房申請商業性貸款,壓力不會很大了,這也將在一定程度上激發那些無法申請公積金貸款的潛在購房者入市買房。
而對於捨不得用公積金貸款,想趁著兩者差距不大的時候選用商業貸款的購房者,中原地產的相關人士則建議,如果資金較為充裕,可以同時選用兩種貸款方式。在充分利用公積金的情況下,再使用部分商業貸款,把房子一步到位買得大些,這樣可以規避以後換房帶來的麻煩和產生的費用。
市民關注4 樓市是否就此回暖?隨著樓市各種消息頻出,肖先生一直在『買』與『不買』間徘徊。肖先生在上海打拼數年,日前打算在上海購房長期定居,但是礙於目前樓市的市場現狀並不穩定,因此觀望了近一年也沒有購買。期間,肖先生也看過幾套房子,卻因為一直下不了決心,至今仍然租房居住。目前,肖先生最想知道就是樓市是否會回暖,這將直接影響到他的購房進程。
貸款利率下調對於樓市的利好作用不言而喻。分析人士認為,此次大幅降息,旨在刺激內需,保持我國經濟健康、穩定增長,樓市因此也受惠不小,購房者的貸款利息支出減少不少,有利於加快樓市回暖。從實際情況來看,大幅降息後的短短幾天時間內,市場上『急賣急買』的業主和客戶逐漸增多,他們大都是前期已有出售和購買意向,在此次重大利好刺激下果斷出手。
近期有一項針對近期買賣雙方心態的調查。調查結果顯示,一系列『救市』政策頒布後,樓市觀望氣氛已開始得到緩解。基於交易稅費和貸款利率的優惠幅度較大,買賣雙方的購房熱情均有所提昇,不斷下調的公積金貸款利率也讓很大部分持幣觀望者加入看房隊伍。分析人士預計,12月,隨著央行大幅降息的利好逐步釋放,以及農歷新年前傳統購房小高潮的到來,二手房成交量有望繼續提昇,現在應該是剛性需求者入市購房的較好時機。
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