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不過,業內人士分析說:『隨著朝陽北路地鐵的修建以及中糧集團大型商業在該區域的落戶,長期來看,天鵝灣還是值得投資的。可以在明年2、3月份時觀察價格後再出手。』
君山高爾夫別墅在去年的最高成交均價達18398元/平方米,然而京房售證字(2008)156號的銷售許可證,截至2008年12月3日,僅售出30套,成交均價降至13905元?平方米。一位接近其高層的人士向記者透露,『如果過段時間仍然賣不動,君山高爾夫還會繼續降價。』
而北京新天地更難熬,自去年4月、7月、10月拿了三次許可證後,價格也是水漲船高,從7755元/平方米的成交均價一直飆昇至13149元/平方米。2008年4月拿的銷售許可證(2008)136號260套住宅僅售出4套,還有1套退房。『照這樣的銷售,年底連銀行貸款都還不上,降價也只是時間的問題。』
天恆別墅山、The House國際花園、龍之灣嘉苑、北京香頌等去年瘋狂拿證的項目似乎也逃脫不了經濟規律的懲罰。
不過,出手需選准時機。
一般而言,房產長線投資中的年出租回報率不應低於7%,折合成『租售比』約為1:200。所謂『租售比』是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的『售租比』一般界定為1:200,如果租售比低於1:300,意味著房產投資的年租金回報率低於4%,其投資價值偏低。如此看來,只有2006年及以前購買的住宅,目前的投資回報率纔有可能達到7%。
『盡管有的項目已經跌破50%,但是區域內租金偏低,仍然讓投資充滿變數。但是,永遠也不可能在最低點買入,最高點賣出。對於投資人而言,只需根據漲幅和跌幅決定進出場足矣。』楊少峰說。
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