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分批拿證並不是關鍵,奧妙在於價格的提昇。調查發現,從6月推出項目時成交均價為10735元/平方米到年底時,成交均價已高達18398元/平方米。5個月內,君山高爾夫的銷售均價實現7663元/平方米的增長。
北京市建委相關負責人表示:『去年,像君山高爾夫別墅這樣在短時期內拿多個預售許可證的項目很多,甚至有些開發商給每棟樓都拿一個預售許可證。』
位於朝陽北路上的天鵝灣也絲毫不輸給君山高爾夫別墅,在2007年4月、5月、6月密集地拿證,成交均價實現了三級跳,分別為14379元/平方米、16536元/平方米和24980元/平方米。
從2007年5月開始,泛海國際居住區開始熱銷,售價也水漲船高,5月部分樓棟賣1.7萬元/平方米,隨後推出的5號地樓宇售價達到2.5萬元/平方米。漲價達8000元/平方米,一個月漲幅高達50%。對此,開發商的解釋是:『售價較高的樓棟,其景觀更好,裝修標准更高。』緊接著,在9月和10月泛海國際居住區取得了兩個銷售許可證。預售均價上漲到3.2萬元/平方米,實際成交均價也變成29602元/平方米。
除此之外,北京新天地、金都杭城、富力桃園、華彩國際公寓、國奧村、金地格林小鎮、上第MOMA、尚東庭、龍湖灩瀾山、富力又一城等30餘個項目,在2007年的拿證次數都在3次以上,漲幅在20%~80%不等。
『上帝要其死亡,必先讓其瘋狂,瘋狂的漲價只會讓開發商自食惡果。』北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰說。
投資窪地但2008年的『瘋狂』沒有繼續。低迷成為了樓市的代名詞。
北京11月新開盤的31個項目均價為13462元/平方米,環比10月的開盤均價下降了1.4%,同比2007年下降了16.3%。而11月北京二手房交易均價為8317元/平方米,環比前月下跌6.77%,也創造了今年月跌幅最大的紀錄。
當然,降價幅度最大的就是那些去年『瘋漲』的項目。『如果跌幅超過40%,投資者可以綜合其品質、開發商資質等考慮購買。』CBRE住宅部中國區董事Anton告訴《投資者報》。
天鵝灣今年僅在5月和11月拿了兩個銷售許可證。其中(2008)154號批准的總銷售套數為191套,已簽約套數僅為60套,成交均價為22499元/平方米;(2008)412號批准銷售總套數為112套,僅售出4套,成交均價為16870元/平方米。相對於其24980元/平方米的價格,目前價格已降至去年5月的水平,降了近8000元/平方米。
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