中國房地產企業在近年高速發展過程中,很多都是采用『短融長投』,資金風險很高。而盲目擴地生惡果,這是房地產商的通病,即『風流』病。
在眾多的地產企業中,恆大地產就是典型的例子,它正是一個企業在快速擴張過程中,忽略了現金流管理和資金安全管理的典型案例。 恆大地產在2008年3月20日宣布,在香港的IPO暫時擱置,這就使得它整個資金鏈面臨的巨大風險北徹底曝光。恆大地產的壓力到底有多大呢?據媒體稱,這是一個總體規模高達111.334億元的銀行貸款和其他形式的負債。同時,還有近10億美元(約合70.4億元人民幣)的機構投資者的借款,以及拖欠的總額高達25億元的土地出讓金,加起來已經超過200億元的負債,這是一個驚人的數字。與此同時,恆大地產過去一年的土地儲備出現了爆炸式的增長,高到4580萬平方米,其中大多數還在等待開發,這就意味著它還需要持續地投入高額的資金用於地上房屋的建設,從而進一步凸顯了恆大地產的資金壓力。截止2007年9月30日,恆大地產的資產負債率已經超過95%。
為什麼會出現95%的高額負債率呢?這是因為恆大地產為了衝高市後的市值,盲目擴張土地用地所導致的。碧桂園的上市,造就了中國首富楊國強,同時也給眾多謀求上市的房地產企業形成了一種預期,即土地儲備是資本市場對房地產公司價值評估的重要影響,儲備用地越多,就意味著可持續發展的空間越大。
在這種預期引導下,恆大地產在衝刺上市的過程當中,土地儲備急速快速擴張了8倍,達到了4580萬平方米,是中國擁有土地儲備最多的房地產公司,其規模超過了碧桂園4300萬平方米,萬科3000萬平方米,和富力地產2620萬平方米。在2008年廣州的土地招標中,恆大地產一次斥資41億元拿下廣州的地王,其態勢堪稱瘋狂,在金融變局下的所作所為堪稱是超級不理智。
短期內實現高額的土地儲備耗費了大量的資金,使恆大地產背負了資金的巨大壓力,所以一旦IPO上市計劃暫時擱置,這種壓力就變成了致命的危險。
現在,為了緩解資金壓力,恆大地產開始把一些需要培育的投資項目、土地項目轉讓、或者尋找私人股權基金來進行投資,以衝抵上市擱置後的資金壓力。可見,私人股權基金此時進入,出價肯定低,條款肯定要苛刻,但這時已經身不由己!
在銷售房屋方面,恆大集團開始打折銷售房屋,在某些個別項目上折扣據說已經達到了7折,不過,這時沒有辦法的!而恆大地產近年要完成將近840萬平米的銷售任務,要衝刺500億元的銷售額。這樣快速的增長其實都是被上市鬧的,其實大可不必。
這種盲目的衝動、盲目的擴張,不計代價、不計後果,在當前金融變局環境下無異於『玩火自焚』、無異於『自尋死路』。
雖然恆大地產是一個極端的案例,但中國的房地產企業與其都有諸多相似之處,只不過『五十步笑百步』而已。
走遍全國,像這樣類似的事件太多了,在『風流病』蔓延、收斂、難受的過程中,讓我們真實體會到房地產業盲目性、無知性和不成熟性,房地產商人們醒醒吧,在『一手遮不過天的時候,最後不要統絡天下』,『風流』不成會成『病』,事後還要自己醫治,悲矣!