法制晚報記者張東妮:你在12月5日、6日接連發表博客,聲稱樓市崩盤,而與此同時,吳敬璉否認說過樓市崩盤的話。明年高房價真的會崩盤嗎?
牛刀:我首先想說的是,我一直是在說高房價崩盤,而不是說樓市崩盤。盡管我在今年深圳市國土資源與房地產管理局出現重大數據統計錯誤時,曾說過深圳樓市崩盤,但國土局收回錯誤數據後,我收回了自己的觀點。高房價崩盤和樓市崩盤是兩回事,比方說由地方政府主導的經濟適用房和限價房也是一種市場行為,是樓市的一部分,而恰恰是這一部分沒有崩盤的因素,所以,整個樓市不會崩盤。
至於吳敬璉教授說『錯』話,不是第一次,相信也不會是最後一次。但我相信吳教授所說的樓市崩盤和我所講的高房價崩盤,應該是一個概念,指的都是2006、2007年由地方政府和開發商刻意制造的一種炒買炒賣哄抬房價的不義行為。高房價的崩盤,是地方政府的有關官員和部分開發商對他們過去的瘋狂掠奪和盤剝民眾財富的行為買單。
張東妮:你在博客中提到高房價明年崩盤,有哪些依據?
牛刀:即使是在盛世,也會有危言,意在警醒,並盡可能的促使我們的市場行為多保持理性,少一點瘋狂。資本投機的瘋狂,是一種社會病,並且一發作起來就無法治愈,日本的樓市泡沫、美國的次貸危機、97年東南亞金融風暴都是資本投機的瘋狂引起的。
至於你說的依據,我想有這麼幾點:
一是宏觀經濟雖然不能說是出現危機,但也是一種深度調整。目前外部環境對中國經濟不利,即使我們現在迫使人民幣貶值,對內可以給出口企業提昇盈利空間,但是因為美國的經濟危機導致對中國產品的需求減少,使出口市場受到重創,經理人采購指數大幅下滑,很可能拖累中國經濟。另一方面,以美元為主體的國際貨幣,也受到人民幣貶值的影響,而加速逃離中國,直接影響對中國不動產的估值。2008年8月,日本最大的房地產公司宣布倒閉,其原因就是國際資本抽逃。2009年,估計將有1000多億美元的國際貨幣到期後離開中國,直接影響到中國的許多大型房地產企業,其中包括一些上市公司。在這些公司中,如果外資持股比例超過30%,將是第一批倒閉的企業。
二是很多樓盤嚴重滯銷,現在看來不是買家觀望的問題,而是產品不對路或者已經過時的問題。如果是買家觀望,在中央和地方幾乎不顧一切的幫助開發商打開銷路的前提下,應該能促進成交,但是還是有六成左右的樓盤根本賣不動,降價也賣不動。產品在市場好的時候,開發商只要造出房子,有一大批炒家進場,房子就好賣,根本不用考慮產品特點。但現在有一部分買樓自住的,對產品就很挑剔。再加上開發商拿地成本過高、建材成本也過高,導致降價空間不大,在價格上毫無競爭力。這些產品只有一條路,降價也是虧本,抵給銀行也是虧本,開發商會選擇抵給銀行,造成銀行不良資產比例的上昇。銀行為了減少損失,很有可能委托代理公司低價傾銷,這也是中國高房價崩盤的一個特征。
三是開發商過分依賴政府官員,死扛房價,有的項目已經扛了一年半,財務和管理成本增加很多,房價還是漲不起來。到2009年下半年,這些開發商再也扛不動了,結局可想而知。所以,2009年是中國房地產業並購、重組、清盤、爛尾的一年,建議房地產商盡快和一些國際知名的管理諮詢公司合作,盡量減少一些損失。
張東妮:在你看來,樓市崩盤現在出現了什麼征兆嗎?能用數據來支持你的觀點嗎?
牛刀:現在市場層面已經反映出了很多問題。有關一些公司的內部情況,我在此不便披露,但是已經報道出來的情況十分嚴重了。
一是項目延期開發,萬科在深圳、南京、杭州、北京、上海已經有一大批項目延期開發,但是,因為萬科開發體量巨大,這些情況不足以影響萬科的發展,而一些中小型開發商對外說延期開發,其實已經是爛尾了。
二是資金鏈已經吃緊,大的公司已經暴露的有富力、恆大、龍湖等地產公司。我們還記得順馳,也是擴張過快而破產,2009年,象順馳同等規模同樣結果的估計有三十多家。當然,地產商神通廣大,正在努力疏通關系,但是因為資金量太大,就是有通天的本領也很難回天。黃光裕的事,其實已經是一個警告。說一個大的數據吧,2007年,中國房地產實際完成銷售收入2.9萬億,而現在爭做地王、瘋狂拿地的資金就高達3萬億。他們把中國樓市當做一個大賭場,完全不是一個現代化的企業在運營。
三是中國各大城市新房存量驚人,任志強預測沒有賣出去的房子大約為1.5至2億平方米,實際數據遠遠不止2億平方米,並且還在上昇,嚴重過剩的局面已經擺在大家面前.就是按照3000元的平均成本計算,已經有5000多億資金堆在房子上了。這是開發商給中國經濟埋下的一個地雷,現在只是不知道誰會踩上去。而另一方面是,高房價已經遠遠超出城市居民的實際購買力,供需之間的巨大矛盾,決定了高房價崩盤的必然性。
張東妮:昨天,吳敬璉否認說過崩盤的話,這說明他尚不認同崩盤的說法,你怎麼看待這個問題?
牛刀:你要明白這一點,美國樓市崩盤之前,沒有一個國會議員會提醒民眾,樓市要蹦了,大家快想辦法。從這個意義上說,吳敬璉只是一個政客,不是一個負責任的經濟學家。
現在有人威脅說,高房價崩盤會有害經濟,會導致失業,這都是對正常經濟現象的一個誤判。只要社會保障住宅順利建設,中央政府的9000億投入切實到位,地方政府真正貫徹執政為民的理念,一個過渡投機市場的崩盤,對中國社會來講是一件好事。
我為什麼講南京、杭州等六個城市高房價最早崩盤,是因為這六個地方政府出臺的政策與民生相距甚遠,至今仍然沒有看見高房價對中國經濟和中國社會的危害,還在拼死維護高房價,但是市場不是以人的意志為轉移的。我們只有把社會保障住宅建設好,纔有可能重新看見一個健康的繁榮的有中國特色的樓市。
張東妮:崩盤的具體指的是什麼,那時候房價會大幅下降麼?將下降到什麼程度?
牛刀:崩盤的一大特征,就是房價的下降。從目前來說,是全國70個大中城市同比的整體下降。各個城市樓市特點不一樣,下降的幅度也不一樣。但是總體表現是,個盤的、區域的,所有誕生過地王的城市、投機炒作過度的城市,都會有一些地方有一些樓盤出現較大幅度的下降,一般會超過30%,很多樓盤會達到50%以上的降幅。