中國政府重新正視房地產的經濟支柱作用,正式對房地產救市的標志是《財政部十條》,《財政部十條》以對改善性第二套房的鼓勵終結了2007年推出的調控房地產的《927新政》,而《財政部十條》和《927新政》共同的核心是以第二套房貸政策對房地產市場施以調控,前者為鼓勵型,後者為抑制型。《財政部十條》中,國家對於第二套房貸的態度明確清晰。
第二套房貸作為調控房地產市場和房價的殺手?,對市場的作用頗為顯著,可謂立竿見影。這一點已經在兩條新政頒布後的市場變化充分體現出來。927頒布以後,一線城市瘋漲的房價應聲而止,全國市場迅速進入觀望。財政部十條頒布後,11月份的中國各主要城市的房價和成交量也給以充分的積極反應,房價止跌回穩,成交量迅速放大。
市場樂觀派和悲觀派同時密切關注第二套房貸政策的變化,也各自對《財政部十條》中關於第二套房貸政策給以解讀,唱空派更是斷言:第二套房貸絕不可以放松,絕不可能放松。然而,本輪的房地產調控『鼓勵購房』的基調異常明確,盡管新政中第二套房是以改善性的形式出現,對第二套房貸政策做出相反的理解也是一廂情願的,畢竟關鍵詞匯是『第二套房』,無論如何隱藏,中心意思仍然是放松第二套房貸限制,第二套房貸已經自11月開始實質性放松。
《財政部十條》用『改善性』來限定第二套房貸政策的適用范圍,無非是在規避政策對投資性住房的支持,強調對自住性的支持。然而,事實上,允許改善性住房的出現,居民原有的住房自然就進入了投資性住房的領域,實際上新政回避投資性概念,已經毫無意義。財政部無非試圖使政策能夠巧妙地回避市場很敏感的被很多人視為洪水猛獸的投資性購房,以免再一次陷入爭論,此舉,頗具暗度陳倉的味道。
《財政部十條》發布後,盡管銀監會曾下發通知,幾家商業銀行也曾慌忙撤銷已經推出的《細則》,然而,在實際操作上,第二套房貸的原有限制已經蕩然無存,第二套房貸早已『紅杏出牆』,『偷食禁果』。建行出臺的《新細則》,更是將令市場人士狐疑不定的改善性住房的貸款政策正式明確下來,所以,筆者認為:作為風向標,《財政部十條》和《建行新細則》標志著第二套房貸已獲實質性松綁。從趨勢上看,對投資性住房的鼓勵也將為其不遠。
看到那些和市場脫節的書本專家們還在喋喋不休地討論第二套房貸政策的松綁,牛刀老哥甚至煞有介事地回答網友的問題,談經濟工作會議是否會放松第二套房貸,鈍刀忍不住將各商業銀行在實際操作當中對第二套房貸的處理方法稍加介紹,明確告知購房者以供參考。
首先,第二套房的認定方法已經發生實質性改變。927新政以後,第二套房貸的認定方法曾經成為各商業銀行制定細則的重點內容,明確以家庭為單位,並將無貸款的房產計算在內。《財政部十條》後,經過短暫的觀望,各商業銀行已經開始積極執行優惠政策,紛紛搶佔市場,在政策上都有很大突破並多有變通方法挽留超越政策的第二套購房貸款客戶。
目前各商業銀行的執行政策是:1、僅以人民銀行的征信平臺數據為准,征信系統沒有沒有有貸款的客戶,一律按照無房處理,首次貸款即視為第一套。征信系統現實以前貸款還清的,也視為第一套,一律不論面積和價格,悉數享受2成首付7折優惠利率。 2、對於征信系統中顯示家庭成員有貸款的,人均面積小於地方最低住房標准的,仍然按照改善性策執行首付和利率,和第一套房貸政策並無分別。
對於家庭成員尤其是配偶有貸款的客戶,一些商業銀行可憑貸款人提供的離婚證明復印件或客戶自己簽字的單身證明以規避政策,足見政策寬松的程度。相比客戶的持有房產數量,銀行更加關心的是客戶的支付能力,原有房產的租賃收入以及個人賬戶的賬面流水都可以成為客戶具備支付能力的輔證。
隨著房價的理性回調以及國家在利率和稅費方面的實質性減負,貸款客戶的支付能力已經相對提昇,房貸的安全性進一步的提高,銀行作為企業,安全的盈利是推動其放貸積極性的根本,國家數度降低准備金率,長達一年的限制性政策和市場成交的低迷,銀行已經對房貸客戶求之若渴,深圳某銀行甚至主動打電話拉客戶,出費用為客戶辦理轉按揭以求客戶將房貸轉移過來,給客戶的條件當然是最高利率優惠政策,而對於歷史存在的貸款,銀行更是不管客戶不問套數。
政府鼓勵購房的態度已經明朗化,商業銀行配合刺激內需的責任和利益驅動下,第二套房貸限制將逐步放松,鼓勵改善和投資的氛圍將很快形成,此時,死抱住第二套房貸政策以唱空市場已經毫無意義。