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投資要點
由於近期銷售的回昇,各城市去化周期出現不同程度下降,市場供求關系有所緩和。僅有重慶在住交會後成交量明顯回落,導致了去化周期的上昇;南京、成都、福州、廈門本周去化周期出現了明顯下降。
按去化周期的絕對數可以把各城市分成四類,上海最短,為5.3個月;北京和深圳接近10個月;蘇、杭、南京、重慶、福州約為20-30個月;成都、寧波、廈門為30-40個月。以目前的去化周期來看,一線城市的供求狀況好於二線城市。
深圳本周新領取銷售許可項目環比大幅增長267%,因為深圳開發商對市場反應靈敏,開發商希望借助利率下調對剛性需求的激發來回流資金。
我們對比了香港和美國在經濟下滑周期中利率和房價的關系,如果利率保持穩定,房價和GDP會體現出相當強的相關性;而利率的變化會修正經濟波動對房價的影響。降息是經濟下滑周期中熨平房價調整的強有力手段,我國未來如果能夠持續快速下調利率,將會降低房價調整幅度,利率是投資者對房地產業最應關注的變量之一。
我國未來的經濟表現可能是增速的逐季回落,不同於95年香港房價調整時的經濟增速逐季回昇,但會好於美國90年、香港84和03年出現的負增長,美國和香港在當時下滑經濟環境中,利率下調幅度達到40%後,房價開始恢復上漲。所以我國利率下調幅度如能達到40%,可能就會改變房價下跌趨勢。
目前利率由7.83%下降至6.12%,幅度為21.84%,如果能繼續降息135個基點,下調幅度可達到39.08%。考慮對首次置業者的按揭貸款利率優惠幅度由15%下降至30%,實際利率下降幅度可達49.8%。屆時居民月還款額可比目前再降低7.9%,相比降息周期前的08年9月可下降24.2%,在購買力得到實質提昇後,房價可能也就趨於穩定了。
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