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中國房地產業出現了什麼問題?這個行業下一步的盈利點在哪裡?這是目前房地產界普遍關心的問題。
在日前召開的『投資中國、投資未來』房地產金融峰會給出了答案:二三線城市將是中國房地產未來的盈利點。『在中長期,我們看中的始終是二三線城市的住宅投資和商業投資,尤其是購物中心等零售商業。』摩根大通銀行地產基金執行董事陳明說。這一說法已得到房地產界的普遍認同。
在最近公布的一份調查報告中顯示,北京、深圳、上海等一線城市的房價跌幅增大。深圳這個引領全國房價首先下跌的一線城市正步入第三輪下跌周期。今年9月份的新房成交量已跌至11824元/平方米,較去年同期下降37%。北京房價在苦苦支橕了一年後終於下降,9月份出現拐點,比8月份環比下降10.04%。
而更讓開發商頭疼的是房價可能還會下降。潘石屹認為,由於政府投資9000億,開發商700萬套保障房,北京市的普通住宅,尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅面臨著巨大降價壓力。也就是說四環外、五環外的普通住宅價格繼續下跌已成定局,甚至是大幅度下降。上海的情況比北京也強不到哪去,在今年9月份的供求比例為1?0.45,比北京的1?0.2稍好,但專家認為,未來的情況會比北京更糟。
今年前9個月,一些二線城市推出大批商品房,但受制於大氣候,銷量未見增長,價格也略有下降。除武漢、合肥、福州等城市外,其餘10餘個二線城市則是基本持平。
相比之下,三線城市的情況比較穩定。在被調查的11個三線城市中,徐州、南昌、長春等城市的成交量較8月份下滑外,其餘8個城市成交量與8月持平。
業內人士認為,中國的房地產已經走過了20年的發展歷程,一線城市向來都是兵家必爭之地。『人往高處走,水往低處流。』茂華控股集團總裁劉堯表示,『前幾年,大家都擠破腦袋想佔據山頭,現在山頭已經佔滿了,人流自然會湧向山下。』
河南建業(企業專區,旗下樓盤)(建業博客)集團董事長胡葆森對記者表示,由於中國13億人口基數非常大,按每年百分之一二的城市增長率計算,就有近千萬人要進入城市。而目前的北京、上海、深圳、廣州4座一線城市人口已接近飽和,而且生活成本越來越高,二三線城市自然就成了消化農村城市化最先鋒的城市。
中信資本控股有限公司總經理程驍遠表示:『在未來的一二十年,中國都會以拉動內需作為經濟的增長點,而目前二三線城市已經表現出了非常強勁的消費增長勢頭。就拿同一件商品來說,不同城市銷售成本存在差異性,但二三線城市的利潤空間比一線城市更多,這就為國際資金的投資提供了相當好的成長空間。』
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