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本次降息遠超預期,持續大幅降息對住宅消費是重大利好,對房地產行業和上市公司是長期重大利好。9月份以來5年期貸款利率從7.83%下降至6.12%,對上市公司財務負擔和購房人的利息負擔分析如下。
對房地產公司是重大利好,尤其是對負債高的公司。根據房地產板塊2008年中期的負債總額4394.38億元計算,累計降息房地產上市公司年財務成本約減少249億元,相當於年財務成本下降25%。
本輪降息對改善型購房者的利好遠大於首次購房者。降息對首次購買100萬元/套,貸款期限20年,首付2成,貸款利率7折的普通住房購房者,購房利息累計減少17.55萬元,月減少支付按揭貸款13.8%,相當於房價下跌13.8%。在實施對改善性住房利率優惠、按揭成數優惠後,對購買100萬元/套,貸款期限20年,首付3成,貸款利率7折的改善型購房者,購房利息成本減少31.66萬元,月減少支付按揭貸款25.1%,相當於房價下跌25.1%。
房地產業是持續降息最主要的受益對象,是保經濟增長的主要支柱。經濟越差、地產業的政策環境越好,是反周期的主要工具。預計購買力在適當的房價和信貸優惠條件下會逐步釋放出來,行業可望在明年底前回暖,板塊機會可望提前6個月到1年。中國目前的城市化和人口紅利均相當於二十世紀50年代的日本而不是二十世紀90年的日本,中國地產業的發展空間還很大。中國居民儲蓄20萬億元,是2007年住宅銷售額的7.9倍。
維持對行業『看好』的評級,未來板塊仍有絕對收益。房地產板塊近1個月、3個月和6個月來分別跑贏大盤5.2%、12.8%和3%。
廣發證券(行情 股吧):購房者節約本息近兩成此次是今年9月首次降息以來第四次降息,是今年11月國家實行適度寬松的貨幣政策以來首次降息。從我國當前及未來經濟形勢來看,降息在市場預期之中,但幅度之大有點出乎市場預料之外。如此大幅度的降息,表明隨著經濟下滑趨勢的明顯,國家刺激經濟的決心很大。雖然此次大幅度降息並非直接針對房地產行業,但由於房地產行業是一個資金密集型的行業,因此大幅降息能夠降低行業的成本,因此對行業有間接利好影響。
對房地產行業各主體均有利好影響。
對房地產開發企業,降息降低了房地產企業的融資成本。2008年10月底,銀行貸款佔房地產資金來源的比重為19.4%。今年三季度末,房地產開發貸款餘額為1.97萬億元,假設所有貸款期限均為1-3年,那麼此次降息後,房地產開發企業一年的利息支出為0.112萬億元,較本次降息前一年利息支出的減少幅度為16%,較今年9月來四次降息前一年利息支出的減少幅度為25%。
對購房者,降息減少了按揭購房者的利息支出。以首次置業(2成首付、優惠利率)、總價100萬元、10年期等額償還法計算:連續4次降息前,優惠利率為6.66%(7.83%?5%),月供9,147.26元,本金利息共計1,297,671元;4次降息後,優惠利率降至4.28%(6.12%?0%),月供8,208.03元,本金利息共計1,184,963元,比降息前下降了8.69%。如果貸款年限增至30年,則本金利息共計下降了20.85%。本金利息支付的下降也就間接等同於房價下跌對購房者的影響,這對於部分擬購房者將產生積極影響,特別對部分前期房價已有調整的市場而言。
對五年期存貸款利率非對稱降息,化解銀行貸款負利差的難題,有利於提高銀行貸款的積極性。此次降息對五年期存貸款利率采取了非對稱降息。其中五年期存款利率下調126個基點至3.87%,五年以上的貸款利率下調108個基點至6.12%,最低住房按揭貸款利率為4.284%(下浮30%),這樣銀行的貸款利差就變成正的41.4個基點。此舉有利於提高銀行發放住房按揭貸款的積極性。
東方證券:提高房地產平均每股收益0.03元本次央行大幅度降低存貸款基准利率和降低存款准備金率,且降幅超過市場預期,反映了央行『出手要快,出拳要重,措施要准,工作要實』地貫徹落實適度寬松的貨幣政策。大幅度降息對房地產行業這種資金密集性行業而言,屬於實質性利好。
降息能使得房地產開發商的資金成本降低,盡管短期來看,一次降息對其資金成本的影響還很有限,但通過多次降息,開發商的資金壓力已得到一定程度的緩解,而且對未來資金成本將下降的預期也更加明確。我們以wind房地產板塊121家上市公司的負債情況簡單測算,本次降息預計可減少房地產板塊上市公司利息支出約30億元,提高上市公司平均整體收益每股約0.03元。
對購房者而言,降息將減小其購房利息負擔,有效提高購房者的消費能力。經過測算,如果按等額本息還款法,假設貸款50萬元,貸款期限為20年,則按一般購房貸款優惠利率下限,每月可減少月供261元;按首次購房貸款最優惠利率,每月可減少月供205.59元。
財政部出臺房地產新政時,我們認為房地產行業的政策拐點已經出現,將房地產行業的投資評級由『中性』上調為了『看好』。
從未來房地產行業政策面來看,可能還會有後續有利於房地產行業復蘇的利好政策出臺。但是我們仍舊認為,行業成交量的復蘇纔是行業復蘇的關鍵。我們預計行業復蘇將會在未來3—6個月來臨。根據對全國15個大中城市房地產市場的跟蹤,房地產新政實施後,包括北京在內的各地房地產市場成交量均持續出現了恢復性增長,目前我們判斷2009年房地產市場的成交量應該好於2008年。
從地產股的估值水平來看,目前仍處於價值投資區域,我們維持房地產行業的投資評級為『看好』,建議超配房地產細分行業龍頭公司,給予保利地產、金地集團、招商地產(行情股吧)(000024)、萬科A、榮盛發展(002146)、冠城大通、華發股份、陸家嘴(600663)、浦東金橋(行情股吧)(600639)、張江高科(行情股吧)(600895)『買入』評級。
中原證券:減少房地產公司利息支出20億根據世界經濟及我國宏觀經濟現在面臨的狀況,在近兩個月已經連續三次降息的基礎上,預計央行將在今年剩餘時間及2009年上半年降低存貸款利率2-3次。降息政策無疑是針對宏觀經濟的普惠措施,房地產行業也將受益。
降息對房地產行業的利好程度:一次降息的效果較小,但是連續降息的累積效應將逐漸顯現。降息一方面降低了消費者的購房成本,促進了需求的釋放;一方面減輕了開發企業的資金成本,對房地產行業盈利產生正面影響;此外,如果連續降息導致一年期定期存款利率大幅低於房租收益比,在宏觀經濟不發生衰退的情況下,房地產市場需求會獲得較好的支橕;如果因為連續降息導致存款利率低於CPI,則資產價格也會面臨支橕。
房地產行業淨利潤增加幅度:雖然市場預期央行會降息,但此次力度之大超出預期。根據我們對房地產行業主要公司的估算,按三季度末長短期負債資金數據計算,本次降息將減少房地產上市公司利息支出約20億元,此次降息對地產公司業績提昇的平均幅度為10.25%。
購房消費者成本的降低幅度:降息會減少購房者的貸款成本,以購買100萬元的首套普通住房、首付20%、商業銀行貸款利率下浮30%為例,采用等額本息還款法,此次降息之前還款總額為127.14萬元,月均還款額為5297.34元;降息之後的還款總額為119.24萬元,月均還款額為4968.40元。此次降息可以減少還款6.21%,相當於房價下降4.97%。當然,對於全額現金購房的消費者沒有影響。
(本文來源:證券日報——資本證券網)
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