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據澳門日報報道,高盛最新研究報告指,澳門地產興衰取決於興建新賭場所制造的就業,人口增加帶動房屋需求,收入效應推高樓價。停建賭場及就業市場惡化,預期2008至2010年,新增職位減少80%,房屋供應溫和過剩,明年底樓價更會跌30%。
外資券商再度唱淡澳門樓市(專題),澳門銀行、學術界都認為分析略『悲觀』,不約而同以300萬樓價作為豪宅與中下市場的『分水嶺』,指出豪宅以外地炒家為主,市場走勢視乎周邊地區價格。中下層樓價受惠特區政府扶持置業措施,樓價在200-250萬元間有支持,認為樓價跌幅10-20%。
近期澳門已先後有發展商、地產界對樓市進行『測溫』,後市跌幅眾說紛紜,但繼續下滑已成『共識』。
有銀行界指,下月入伙的豪宅盤尺價已由高峰回落至第一手合約價,每尺1900元。市場幾乎都以特區政府扶持置業的上限樓價『300萬』為分水嶺,界線以下樓價屬中下層,享受特區政府『三招扶持上樓』政策。加上近日放寬自由行限制呼聲不斷,料明年澳門經濟未必會受很大衝擊。
與此同時,未來幾年貸款基准利率難有上調空間,加上4厘利息補貼,受扶持置業者會有一段『零息』日子。一班穩定收入者有能力支持約200多萬的樓價,故後市不會太悲觀,樓價15%跌幅較為合理。
另有學者認為,券商分析澳門樓市著眼人口減少,人口減少會拖累租金下滑,但未必會令樓市下調。澳門樓市靠豪宅領跌,但下滑幅度到底是否如外界評估的30%,視乎國際豪宅市場的昇降。無疑,豪宅市場投資者如國際基金離場加促樓價下滑,但一般基金公司在環球投資,澳門被列入東南亞投資組合,故東南亞市場樓價走勢更關系澳門市場。
至於300萬以下樓宇受壓程度,據澳門統計局公布,6月底空置單位與總住宅數目比為7.1%,相較2007、2006年的8%及9.2%少,相信外僱租住減低了空置率。隨著大批建築外僱撤離,中下價樓租金將少了支橕。
學者解釋,中下價樓租金在1萬元以下、回報率4-6%,可負擔約樓價300萬的樓,正是豪宅與用家樓的分水嶺,低於此水平的住宅缺乏承租人,樓價有下調壓力。另一邊,特區政府也以扶持300萬以下樓價為置業上限,將提供一些准置業者消化市場,相互抵銷下,讓市場料跌10-20%。
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