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昨天(23日),深圳市國土房產局發布了《2008年1?10月深圳房地產市場形勢分析報告》。報告顯示,今年10月,深圳一手房銷售均價為12706元/每平方米,成交面積34萬平方米。與9月份的12431元/每平方米、成交面積33.7萬平方米相比,沒有太大起色,顯示深圳樓市(專題)並未走出低谷。
一手房量價齊跌二手房未回暖按本市房地產信息系統統計口徑,2008年1?10月,深圳商品住宅均價13217元/平方米,2008年各月商品住宅銷售均價每平方米分別為15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元。7、8月份房價(專題)上漲主要受個別高價樓盤集中入市拉動的影響。而按今年10月份的均價與去年10月份深圳樓價最高時的均價17350元相比,一年間深圳的房價下跌了下降26.8%.
除了一手住房市(專題)場量價齊跌,二手住房市場也未回暖。今年8、9、10月份,深圳二手住房成交量分別為29.04萬平方米、27.95萬平方米、24.37萬平方米,交易規模仍然較小。而去年8、9、10月份,這個數據分別為98.72萬平方米、56.23萬平方米、35.55萬平方米。
深圳樓市該不該救仍存爭議這份報告的撰寫人,深圳市房地產研究中心副主任王鋒博士在報告中再次重提深圳也應救市。他認為,今年10月底國家出臺了一系列刺激樓市政策,有利於擴大居民消費、保證經濟增長。深圳本地政府也需要結合本地情況,實施針對性和實效性強的政策措施,以促進樓市健康發展,並拉動內需和刺激本市經濟增長,緩解國際金融危機對深圳經濟的衝擊。
但有市場人士認為,11月國家刺激政策開始實施以後,深圳樓市出現了部分樓盤大幅調價,從而刺激成交量大幅提昇的跡象,深圳樓市已出現了回暖的兆頭。深圳本地政府有無必要出臺救市政策,應待本月數據出臺後再行決定。
城市房價抗跌排行:北京最堅挺 深圳最疲軟深圳、上海、杭州、成都、武漢、東莞……房地產價格只剩下城市中心地段的商品房能表現出一些『價值矜持』,而邊緣地段則是一地雞毛。
基於北京、呼和浩特、太原等城市本身的中心位置,以及周邊能源型產業區的圍合,財富群體的『慣性購買』仍然讓這些城市房價構成看起來較為堅挺。
在我們的城市房價抗跌排行中,北京成為房價最堅挺的城市,盡管這個城市房價也已松動,而深圳則以33%的降幅成為房價最疲軟的城市。也許最有意思的是上海,歷經兩輪調整,抗跌性似乎依然很強。
深圳:過度投資樣本今年城市房價跌幅最大的是深圳和成都。尤其是深圳,2008年前三季度深圳房價回落。商品房銷售均價(銷售總額/銷售面積)達到12404元/平方米,同比下降10.3%,增速下降53個百分點。總的來看,前三季度深圳房地產市場需求萎縮力度較大。
這兩地房價的下跌,代表了一種類型,即過度投資導致了房價的暴漲暴跌。作為中國改革開放的前沿城市,深圳的經濟增長一直位列全國前列,其房地產市場的發展程度亦明顯高於全國其他城市。然而深圳房價在經歷了2005年下半年到2007年中的火爆上漲後已然出現了『泡沫』,自2007年10月以後,深圳房市率先出現調整,房價及住房成交量雙雙下跌。進入2008年以來,深圳房市的調整幅度仍領先於全國其他城市,據深圳國土局統計,深圳目前的房價水平較2007年高點已下跌近30%,房屋成交面積已創下了近幾年的新低。造成2008年房價急跌的局面跟2007年市場的過度投資,投機資金流動活躍有關,使得房價被推到極高的位置。現如今,地產行情急轉直下,再加上宏觀經濟的不景氣,部分房屋投資者急於套現離場,使得房價大幅下降。此外,市場的觀望氣氛依然濃厚。雖然深圳住房均價已從去年10月份的高點大幅回落近30%、開發商施展了各種促銷活動,但房市購買力依然薄弱。今年1-7月份深圳新建住房銷售面積及二手房成交面積分別為180萬平方米及200.1萬平方米,同比銳減53.2%及69.8%,深圳2008年前7個月的總住宅銷售面積僅僅相當於去年的1/3,約380萬平方米。在我國宏觀經濟環境逐漸趨於復雜、經濟增速放緩已基本決定的前提下,房價整體向下調整的趨勢很難在短期內改變。另外,深圳開發商資金鏈緊張的狀況可能進一步惡化,部分房地產企業倒閉的現象或將很難避免。
北京特點:後奧運因素由於奧運會的影響,使得北京房價大幅上漲,從而存在大量泡沫,據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布的統計數據顯示:2008年上半年,在市場銷售持續低迷的情況下,北京四環以內的住宅均價達到了每平方米18398元。北京是中國的政治、經濟、文化中心,是大多數國家部委的所在地,集中了全國半數以上的科研院所和著名高校,在華投資的世界500強企業80%以上總部都設在北京;同時,作為有著深厚歷史積淀和景觀的旅游城市,很多人都願意在這裡投資置業,促使房地產昇值。應該說,北京房價的上漲有其合理性,但是其中也存在著泡沫。相比一些奧運會舉辦城市的情況,北京房價的漲幅差別很大。如洛杉磯、亞特蘭大等在申辦成功後的6、7年間,每年上漲幅度10%,一共上漲60%左右,假如這個模式搬到北京,2001年房價是5000元/平方米,2008年就該漲到8000元/平方米左右,但實際情況卻並非如此,比如王府花園從不到2000元/平方米漲到10000元/平方米,漲了400%。而從總的情況來看,近幾年北京房價漲幅也至少達到了280%。因此,奧運後北京房價下降就成為了一種必然。然而,不同於深圳、廣州的快速、大幅下跌,奧運之後北京房價會繼續回落,但由於奧運吸引更多人旅游、投資,與下跌勢頭形成對衝,因此北京房價將會慢慢跌。
2008年前三季度北京房價依然高位運行,商品房銷售均價(銷售總額/銷售面積)達到13141元/平方米,同比增長16.4%,增速下降25個百分點。
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