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對於二手房來說,11月最大的事情莫過於指導價的調整了。這次圍繞著『普通住房』認定標准的價格調整看似簡單,卻為很大一部分二手房的交易帶來巨大的變化。用中介機構市場研究人士的話來說,就是相當多的二手房被劃歸『普通住房』從而使它的交易成本大幅度下降。
據介紹,目前天津對於二手房交易的各種手續費和契稅的收取很大程度上取決於該住房是『普通住房』還是『非普通住房』,而區分一處房屋屬於『普通』還是『非普通』則有明確規定。凡同時符合以下三項標准的住房為普通住房:住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0);單套住房建築面積在144平方米以下(含144平方米);住房成交單價低於或等於(住房所在)區指導價。而一旦房子被認定為普通住房,交易成本會下降很多。
市場研究人士介紹說,上述三項標准起決定作用的一直是第三項。市區大部分二手房容積率和建築面積不是問題,但此前市場指導價格相對偏低,和平均交易水平不匹配,所以大部分二手房不被認定為『普通住房』,交易成本居高不下。此次對於指導價格的大幅調整,很大程度上解決了這一問題。他舉例說,在河西區,羅馬花園和安德公寓雖同在永安道,只兩個路口之隔,但因為配套、景觀等原因,交易均價有一定差距。羅馬花園交易均價為10000-11000元/平方米,安德公寓均價則在8500-9000元/平方米,此前,河西區指導價為7100元/平方米,所以這兩處都被認定為『非普通住房』,而這次河西區指導價上調到9500元/平方米,羅馬花園仍屬『非普通』,而安德公寓已經回歸『普通』之列,從而大幅降低了交易成本。這一調整,顯然更適合目前二手房市場的心理定位和大眾的口碑。
一字萬金市場研究人士介紹說,此次天津市內六區指導價上調30%左右,從而使很多中介機構手中房源的70%左右回歸到『普通住房』的行列裡,對自住型中檔購房者而言,這種回歸不但可享免除印花稅、契稅下降的優惠,還可將5.55%的營業稅基數由總房款降低為交易差價;同時,對於符合交易年限和購買套數等規定要求的購房者而言,還可以免除營業稅和1%的個人所得稅。這些稅費優惠合計起來,可以為購房者節省幾萬元的開銷。這對天津二手房交易的影響相當巨大。
那麼,『普通住房』和『非普通住房』這一字之差,到底成本省了多少呢?天津我愛我家提供了具體交易數據。例一:首次購買一套位於安德公寓、70平方米左右、總價60萬元(2006年該套住房的價格為40萬元)、5年以內的私產住房,選擇一次性付款方式,則契稅從18000元(成交價·3%)下調到6000元(成交價·1%);由收取營業稅33300元(成交價·5.55%)改為收取差額稅11000元((本次交易金額-上次交易金額)·5.55%),僅這兩項就節省34300元,總稅費也由64420元下降為29520元。例二:首次購買一套位於南開區久華裡、76平方米、總價66萬元(2003年該套住房的價格為35萬元左右)、5年以上的私產住房,選擇一次性付款方式,則契稅從19800元(成交價·3%)下調到6600元(成交價·1%);差額稅17200元減免,上述兩項共計節省30400元,總稅費也由44816元下降至13756元。
從上面數據中可以看到,普通住房節省了5%左右的交易成本,稱得起一字萬金。
回歸熱點推介天津我愛我家表示,目前天津的交易熱點仍集中在河西和南開兩個區,在這次重新劃定普通住房的標准時,一些受到關注的小區將因此受益。
在河西區,包括安德公寓、中裕園、恆華大廈、荔灣公寓、躍進裡、友誼公寓等樓盤及周邊均價8000元/平方米左右的社區將劃入普通住宅范圍;在南開區,包括日華裡、綺華裡、久華裡、觀園裡、玉泉裡、碧華裡等均價在7000-8500元/平方米不等的社區將劃入普通住宅范圍,若購買此類住房,需繳納的相關稅費也會發生相應變化,總稅費成本下降5%左右,具體下降數額依總價、差價和年限各有不同。如果上門諮詢,各中介公司現在都很樂意幫大家算個細賬。
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