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記者調查
模糊地下室產權已成潛規記者調查發現,目前市面上帶地下室的商品住宅,主要是一些別墅項目和地處四、五環外的低密度花園洋房項目。這些樓盤的地下室產權情況大致有四類。一是地下室具有單獨產權,或與房屋共同具有一個產權證,此類地下室產權歸該業主所有,該業主可以出租地下室,具有單獨產權證的地下室還可作為常規住宅買賣。二是作為人防工程的地下室,產權歸開發商所有,但為保證其使用功能,不能任意租售。三是作為車庫或其他公共用途的地下室,屬於不可分攤的公用建築部分,開發商也無權對其進行租售。四是地下室作為公用建築面積分攤到業主頭上。地下室的管理權歸社區的業主委員會,任何業主都不能自行對地下室進行租售。
贈送閣樓花園 同樣需留心
記者在調查中還發現,存在產權問題的部分不僅僅是地下室。一些開發商為了提昇其樓盤的吸引力,除了給底層住戶贈送地下室外,還贈送前後庭院花園,對頂層住戶則贈送閣樓或者露臺。雖然這些贈送面積都沒有單獨計價,但購房者會發現,帶有贈送面積的底層頂層戶型的價格往往高出其他樓層。
事實上,這些贈送面積往往都沒有產權,開發商無需繳納這部分面積的土地出讓金,只需投入微乎其微的土建成本,就可以為住宅本身提價帶來巨大便利。但對於購房者來說,不但多支出了購房費用,還要承受因此帶來的風險。例如,位於東南四環的某樓盤就曾以送閣樓的『誘惑』提高頂層樓價,購房人收房時纔發現閣樓不翼而飛,但開發商卻以『贈送部分沒有法律約束』為由拒絕為此負責,購房人這時纔意識到明晰贈送部分產權問題的重要性,但為時已晚,維權太難。
置業提示 有產權地下室需繳契稅值得注意的是,有一種情況,即當項目取得了規劃部門對地下室的規劃許可,而且開發商並未將建設地下室的成本攤入售房成本中時,開發商是可以贈與或者出售地下室的。
目前,市面上已經有少量別墅項目,其地下室有完整住宅產權,開發商以與地上部分相同的價格出售。雖然一般情況下地下部分的使用功能不及地上部分,但是律師表示,只要產權明確,且銷售時的產權性質與規劃審批相符,開發商就有權根據市場行情自由定價銷售地下室。
另外需要提醒購房人的是,購買有產權的地下室,也要和地上部分一樣交納契稅,其稅率是3%。購房者應該在購房時與開發商約定好,這筆稅費由誰來交,並將此寫入合同。除此以外,業主還需要按地下室的建築面積來交納公共維修基金和物業費,收費標准與普通房屋一樣。
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