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牛刀:北京房價的支橕點應該是2006年元月房價
北京樓市應該盡快尋找下行的支橕點,以避免崩盤現象的發生。北京的地產專家們紛紛以時間節點來分析房價的底部,有的說是今年年底,有的說是明年,有的說是2010年,臆想猜測甚多。目前在政府救市的大背景下,只有找准日均成交量、可售房源總量和房價的關系,纔能准確判斷北京樓市大的走勢。
因為奧運的緣故,北京五年用了5000億來改善城市交通、環境、市政配套和興建奧運場館。這五年,也趕上了北京房價的暴漲。隨著奧運的結束,北京未來的興奮點還沒有制造出來,由於城市功能的不完整,道路交通的不科學,產業布局的不合理,都直接影響著北京的經濟發展和居民收入的提高。未來北京還有一個產業轉型和形象提昇的過程。
與其他產業不同的是,北京房地產投資連續五年保持在30%以上的增長,房價也基本只用了五年翻了一番,漲幅與增速可謂內超深圳外超東京。同樣,北京樓市面臨的局勢也異常嚴峻。日均200套左右的成交量,卻要去消化34萬套的存量新房,沒有五年八年是消化不完的,我相信沒有幾個開發商會愚蠢到把房子賣個五年八年,就算是有這個想法,資金鏈也橕不住。
北京今年的經濟適用房馬上又要開始搖號了,從廣州深圳的經驗來看,社會保障型住宅一推出來,周邊的房價就要在搖號聲中跌得七零八落。今天,廣州推出4000元一個平方米的限價房,周邊商品房價應聲而落,每平方米直降1000多元。深圳的金地梅隴鎮四期,因規劃中有限價房,不得已只得以6000多元的起價售賣(二期曾賣15000元)。因此,北京今年推出的有9000多套社會保障房,對市場房價的調節作用同樣不可小看。
為什麼北京房價的支橕點應該是2006年的元月呢?這裡面有幾個主要因素:2006年元月,北京普通住宅銷售均價為7460元每平方米。當時,北京房價穩步上昇,但是節奏很好,在奧運經濟的強大預期下,市場信心很強,成交量保持在800套左右,新房存量為六萬套左右,期房四萬多套。整個綜合數據是非常健康的。
但是,進入6月份後,北京房價開始非理性上昇。到12月份,北京新房價格同比上漲10.4%,漲幅位居全國70個大中城市第二,而當年10月則以10.7%的漲幅位居第一,也是北京市連續7個月保持兩位數的驚人漲幅。2006年12月北京普通住宅銷售均價已昇至10323元/平方米。
這裡面有對奧運概念的透支,也有對宏觀經濟發展的錯誤預期,導致國內外投機資金大量入市。也就是說,北京房價第一個波峰應該是2006年6月至12月。這個階段,北京普通市民有一部分開始恐慌性入市。整個2007年,也是房價遭到爆炒的一年,北京房價最高達到13746元。因此,今年五月以來,盡管在溫州、山西炒家大量拋盤的情況下,北京房價還在高位橫盤半年之久。
我在今年7月14日,曾好意提醒市場,奧運過後北京樓市將迎來一輪拋盤,原因是山西炒家將開始拋盤變現,相對2007年房價而言,他們的降幅最少為40%。很多網友不信,那麼,時至今日,我們來看看北京的房價,2008年7月為13600元,8月為12450,9月為8548元,奧運後的第一個月,就無情的跌去了40%。從9月均價來看,離2006年1月的7460元已經不遠了。
2006年元月的北京房價除數據較為健康外,還有就是市場投機成分較少,因此,這個價格接近北京市民的購買力,有市場需求支橕。
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