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13日上午,重慶市政府新聞辦舉行11月月度新聞發布會,市政府新聞發言人周波介紹,受當前國際資本市場大環境衝擊,重慶龍湖暫緩上市。
龍湖或許沒有想到,自己有一天會被比作『第二個順馳』。
為了上市,龍湖去年也大舉拿地,已知的地價款超過100億元,然而上市未果,樓市(專題)又逢深度調整,龍湖的資金鏈因此備受關注。
龍湖集團一位高層人士近日很直接地告訴本報記者:龍湖活下來沒有任何問題。據介紹,截至10月底龍湖銷售額已達90億元。全年的銷售額估計超過100億元。
資金壓力沒有外界想象的大據透露,目前龍湖的土地儲備為1300萬平方米。與多家准備上市的地產商一樣,去年龍湖也卷入了大舉拿地,拿高價地的戰爭。本報記者根據可以找到的公開資料統計發現,去年龍湖在成都、重慶、北京、上海拿下的幾幅土地總土地款近105億。
龍湖集團運營及投資發展部負責人表示,1300萬平方米土地儲備中,目前有200多萬平方米已完成銷售,包括成都的翠微清波,北京的灩瀾山、香醍漫步、重慶的藍湖時光、悠山郡等多個項目,但因沒有結算,目前仍計為土地儲備。另有200多萬平方米正處於銷售狀態,還有的是公司持有的部分商業物業。據此推算,龍湖實際上的土地儲備約為900萬平方米。
據介紹,龍湖現有土地儲備超過70%已支付完土地款。其中,有幾個主要項目是龍湖與外資基金,如ING合作拿地,此類土地款是按股權分攤的,不能全算是龍湖的資金支出。還有一些土地款支付期是在2009年甚至2010年,當期支付金額並不是很大。有的項目因政府部門未按約定完成搬遷,土地款目前無須支付。上述高層人士表示,『實際上,龍湖土地款的壓力乃至資金壓力,並沒有外界想象的那麼大。』
作為非上市公司,龍湖詳細的財務報表不為外界所知,但可以確定,除了土地款支付壓力外,龍湖還有大量銀行借款。據龍湖集團相關財務負責人透露,今年到期應還的債務資金已提前做好准備,同時龍湖正嘗試通過其他融資安排,將一部分兩年到三年期的債務變成五年甚至更長期的債務,以使公司債務的周期能夠抵御整個經濟周期。記者還從其他渠道獲悉,就在整個房地產信貸趨緊的8月份,建行總行還給了龍湖覆蓋到2009年40多億元的授信。上述高層說,十多年來,龍湖沒有一筆不良貸款。
今年不會上市按照業內理解的通常邏輯,只要順利上市,龍湖就不存在資金壓力問題。但從目前來看,龍湖今年上市已經無望。
記者從接近龍湖的權威知情人士處獲悉,早在10月底,龍湖上市聆訊的期限就已到期,如果再上市的話,龍湖需要重做聆訊。
11月13日,在重慶市政府新聞辦舉行11月月度新聞發布會上,新聞發言人周波表示,受當前國際資本市場受大環境衝擊,重慶龍湖今年暫緩上市。
如果沒有上市,龍湖的資金將如何安排?『龍湖其實已有准備。去年8、9月份次貸危機(聚焦美國金融漩渦)已經出現,龍湖做了上市和不上市兩套方案,報給聯交所的現金流量表並沒有包含上市融資後的現金流。』龍湖集團相關負責人做了上述表示。
『這也就是說,龍湖的現金流量覆蓋現有項目發展沒有太大問題。上市融資要解決的是龍湖進入新的城市和區域的問題,即融資拿錢來是為了發展,不是填過去的窟窿。』該負責人進一步解釋說。
事實上,龍湖2008年沒有再進入新的城市,而一直覬覦的天津也不得不放棄。此前,龍湖已為天津新項目儲備了一個團隊,因為上市不成功,這些員工除了內部消化外,小部分不得不按國家規定解除合同。重慶公司上半年由於人員超過了集團規定的人力資源規劃指標,需要進行瘦身。但龍湖集團新聞發言人顧偉否認了集團會進行整體裁員的說法,表示龍湖目前仍在進行正常的校園招聘,保證後續發展的人纔儲備。
『活下來沒有問題』 與許多擴張中的地產商一樣,加快銷售回籠資金,是龍湖2008年的工作重點。
來自市場的公開數據顯示,截至10月底,龍湖在北京、重慶、北京、成都四個城市的銷售額累計超過90億元,佔2007年全年銷售總額的九成。
據顧偉透露,上海灩瀾山、成都世紀峰景、北京清華園、重慶叡城二期近期將陸續開盤。預計在本年度最後的兩個月,龍湖有望新增10億以上的簽約額,估計2008年集團銷售額將超過100億。據業內人士預測,2008年全國超過百億的地產商,龍湖有可能排名12-15位,樂觀估計可進入前10名。
實際上,為了緩解觀望態勢下的銷售壓力,龍湖的個別項目也采取了降價的策略。如北京通州的花盛香醍項目,由於前期定價偏高,北京公司近期通過取消原定精裝修和中央空調等配置方式,拿出部分戶型降價銷售,引起了部分前期購房業主的不滿和抗議。龍湖集團公司戰略及品牌部總經理秦力洪解釋說,扣除精裝等配置後,花盛香醍實際降價幅度不過1000多元,公司理解業主的情緒,並會以理性、冷靜和克制的態度來處理。
上述高層向記者強調,龍湖活下來沒有問題,主要是發展的速度問題。未來龍湖的策略有兩種選擇:一是賣掉部分項目,大幅裁員,龍湖規模縮小到原來的1/3;另一種是暫時不再進入新的城市,保持基本規模,降低利潤、快速回籠資金。龍湖選擇的是後一種。
龍湖的品牌和市場影響力是以其業內公認的產品優質著稱的,龍湖的策略調整,會不會以犧牲產品品質為代價?該高層對此予以否認,並表示,龍湖寧願放慢速度,也不會犧牲品質,砸掉龍湖的牌子。
據消息人士透露,龍湖集團近日召開了一次包括銷售員在內的內部會議,確定龍湖下一步的營銷方式,主要是三句話:以銷定產、小步快跑、低開高走。
『以銷定產是指確定項目能賣得出去再做,哪部分產品好賣就先賣哪部分。小步快跑則是指分成多個組團分批開,開盤數量減少。低開高走是要保證定價的吸引力。小步快跑,盡可能佔據市場份額,保證我們的流動性,這是龍湖的重要策略。在技戰術層面上就是要嚴格進行預算管理、現金管理、成本管理。』北京龍湖公司總經理邵明曉在接受記者采訪時做了上述解釋。
據了解,包括董事長吳亞軍在內,龍湖集團所有高層目前出差已開始乘坐經濟艙。
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