前所未有的金融海嘯衝擊出乎我們的意料,而自07年下半年以來中國地產面也一步步的走入困局。本來,天津未來經濟發展的前景以及濱海新區,中新生態城,保稅區建設、未來金融體系中心構建以及允許土地流轉等優惠政策將非常有利於天津未來房地產的發展。但是,在這種態勢下天津的地產市場也不可能獨善其身。
近日,天津現如今又推出8條救市新政,為加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房』的要求。為促進天津市房地產市場的健康發展,制定八項支持居民購房的政策措施。據仕一邦觀察,天津地產市場於其他大城市相比,一直有些『另類』。近年天津房價盡管高速增長,但並未像北京、上海等城市那樣有跳躍式和井噴式的漲幅。相對而言,天津住宅價格上漲還是比較平穩的,這裡有內在的城市文化的人文因素,也有整體消費水平,消費投資觀念和外資投機炒房的資金並不眷顧的影響。縱觀前幾次政策性的宏觀調控對天津樓市的衝擊並不大,天津地產的發展更象某些外地人對天津人性格的評價『小富即安』。其實『小富即安』也不錯,起碼天津的樓市不會有過山車那樣的大起大落。我們分析,未來影響天津房價走勢主要還是一個市場信心的問題,這裡既包括消費者的信心也包括開發商的信心。首先天津的土地成交價格由於城建成本上昇而一直在穩步上揚,尤其是中心城區和市內六區的地價是肯定不會下降的;其次,目前的市場剛性需求仍舊有空間,第三,大多數在天津投資的開發商規模比較大,資金鏈相對穩定。
現在看來很多人還是抱著觀望的心態來看待現如今的局面。舉個例子,隨豆油期貨和國際原材料價格一路持續下跌,滬上食用油也迎來了一次大規模的價格下調。從上周開始,超市已陸續接到上游供貨商的調價通知,各類食用油價格普遍跳水,平均下調幅度在10%到15%。但是人們也不像以前是的買油存油,而更多的是報著繼續觀察的心態來看。無論是房地產還是食品類,整個局面大家都再觀望,等待後續。
現在市場的發展永遠是少數人帶動多數人,而不是相反。無論市場漲與跌不管是開發商還是消費者,要實現資產收益的最大化就必須用心研究影響市場方向走勢的諸多因素,如果把精力和時間用到價格和成交量的研究在時間點把握上已經失去了先機,要想吃到第一碗肉完全不可能,其研究方向的錯誤注定只能喝到大鍋裡的湯。我們認為,表面看來毫無價值的東西,有時候會給人心一個淡定的起點。所以,有些機會是用心分析找出來的,而不是跟風跟出來的。我們可以把現今低迷的局面反面思考。再看天津的交通方面的優勢。天津已經開通了班輪航線達一百多條,具有北方最大的完整的陸海空物流體系,必將成為國際資源配置的重要節點,這幾方面有不可替代的區位優勢。
近年來房地產市場發展狀況,未來天津市場要發展,必須要追求差異化的發展方向。天津房地產特征就取決於天津特定的城市定位。它獨特的地理位置以及作為北方現代物流中心的定位,將促進城市房地產市場的工業化發展。建立在這個基礎上的物流地產應該會成為天津未來房地產市場的主流或者熱點。
我們認為天津的房地產近階段應該以物流地產為重點,促使天津房地產市場進入快車道。過去幾年,天津比較保守,很少看到外地的企業進來,但是近年來,看到越來越多的企業進入天津市場,這也從側面印證了天津未來的房地產市場是比較看好的。
再看天津獨一無二的金融平臺。大家知道,最有優勢就是濱海新區綜合配套試驗區的改革實驗方案,綜合配套試驗區是目前最高的保稅區,享受與保稅港區的功能和稅收的政策。綜合配套改革的實驗方案包括金融改革實驗,土地管理體制,城鄉規劃體制改革等十個方面。這兩大事件分解開來,跟天津的資本市場有關,也是和金融是市場分不開的。國務院這兩個批復,為天津金融市場的創新帶來很大的契機。
我們再看一下全國樓市。『2008年,是中國樓市醞釀劇變、面臨大挑戰的一年。從去年開始的『拐點論』、『百日劇變論』,後有全國范圍內的項目促銷與降價;外有美國的次貸危機、金融風暴、全球股市樓市大調整,內有A股大潰敗、銀根極度緊縮…在這種情況之下的中國樓市,抄底的呼聲也在日益高漲。事實上,每次內地樓市遭遇調整的時候,背後總會閃現著外資的影子。在低迷的市場環境下機會何在?資金將會何時入場抄底?這是每個房地產企業都面臨的新形勢與新挑戰。』有部分一人開始圍繞新政策來分析。『政府要求減免住房交易稅費、財政部推出相關政策的目的,所要應對的是在此背景下如何改善民生,因為經濟增長放緩趨勢會使得民眾的可支配收入面臨縮水的風險,民眾的消費能力的下滑趨勢將會進一步損壞經濟增長的基本面,使得拉動內需的政策導向不能到位,造成經濟發展下滑的惡性循環。中央經濟工作的大政方針已經完成了轉身,從『一保一控』到了事實上的『保字優先』。因為只有保持經濟增長,纔能保證就業問題持續得到解決,纔能完成十七屆三中全會強調的『做好保障和改善民生工作』。