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開發商對『救市』政策謹慎看好
太原開發商對政府救市的反應也遠不如想象中強烈。從事房地產營銷多年、城南某樓盤的一位銷售副總對記者說,就現有的救市措施來說,感覺『意義不大』。他認為救市政策肯定會給樓市起到一定的作用,不過因為太原二線城市的特點,可能不會有特別明顯的效果。而且『買漲不買跌』的觀念,在救市政策出臺後,有可能還會讓一些購房者持續觀望。
在記者采訪的幾個房地產企業中,大部分都認為目前政府救市政策主要還是偏重於買方市場,給予購房者的優惠更多。有開發商對石家莊的救市政策表現出興趣。石家莊『20條』中,開出了13條面向開發商的優惠措施。『不知太原市的具體政策會是怎樣的』,這位企業負責人的話表現出希望對太原市救市措施向開發商傾斜的迫切期待。
樓市觀望氣氛濃厚
面對連日來中央及各部門公布的各項關於購房貸款的信息,許多市民放慢了購房步伐,『等等看吧,說不定,再過一陣子,還會有更好的消息。』很多准備過戶的市民表示,房價纔是最關鍵的,現在很多二手房的價格已經逼近新房價格,這樣看來降低稅費意義不大,其實只要房價降了,按比率稅費自然就會下降。
按目前我國住房交易環節涉及的稅費來說,賣房者,需要向稅務部門繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等5種稅;買房者,只需向稅務部門繳納契稅、印花稅2種稅即可。從這些稅費計算看,營業稅、個人所得稅佔賣方繳納稅費的大頭;契稅佔買方繳納稅費的大頭。
按照太原市商品房交易的稅費規定:143平方米以下的商品房住宅,契稅以房屋成交價的3%收取,太原市減半征收,實際收取標准為成交價格的1.5%;商品房住宅面積超過143平方米時,契稅就要按照成交價格的4%標准全額收取;印花稅按成交價格的千分之一,買賣雙方各承擔萬分之五收取。也就是說目前太原市個人購買自用普通住宅暫按法定3%稅率減半征收契稅,相當於按購房款的1.5%收取。此次政策調整,契稅下降幅度為0.5%。以面積在90平方米以下的商品房為例,太原市現在商品房平均價格約4500元/平方米,房價約40.5萬元,調整前購房契稅約6075元,政策調整後,變為4050元,按印花稅0.05%計算,能免交202.5元印花稅。比原來少繳納2227.5元稅。
我省經濟學家薛耀文認為,中央此次出臺的樓市新政,不會馬上就產生直接效果,但會提昇購房者的信心。一項政策從制定到生效需要一個過程。要想看到本次新政的效果,得看明年『五一』或『十一』。
省城樓市泡沫並不明顯
根據近幾個月國內一些地方政府對房地產市場調研結果,急於出臺救市政策的往往是房地產業財政收入所佔比例較大的地方,有的地方甚至佔地方財政收入的三分之二。而此前,有關方面對太原房地產行業的評價是:房地產資金規模小,產業配套程度低,與全國市場的關聯度較低。有業內人士分析,太原市與全國其他城市相比,大多數購房者購買目的主要用於自住,少數投資型購房也和許多一線城市的投資購房有所不同,主要還是以持有為目的,並不會因為價格的變動而迅速買賣。一線城市房地產價格高,有『炒』起來的成分,而長期以來太原房地產銷售價格接近成本價格,如高層建築安裝等費用大約在2000元/平方米,土地價格大約在1200—1500元/平方米,加上勞動成本及其它費用,售價4500—5000/平方米的房子,與全國其它城市相比利潤空間不大。因此,在今年六月開始的全國樓市『降價潮』中,降的是利潤,而太原樓市由於價格空間有限,所以購房者一直期盼的『拐點』並未出現,直至目前大部分樓價基本保持平穩。
房價短期不會有大降幅
業內人士認為,就當前的形勢看,太原的房價短期內不會出現較大的降幅。隨著太原市城市化水平的不斷提昇,大量的外來人員來並工作,太原城區土地緊缺、住房緊缺的局面就日益顯現。與此同時,太原市目前開發的商品房價格又一直在高位運行,大多數有住房需求的中低收入購房者的購買能力明顯不足,而目前出臺的新政策對於緩解房地產市場低迷的效果有限。
『沈住氣的還能漲,沈不住氣的往下跌』。一個大型樓盤的銷售經理這樣對媒體表示。他認為,『國家此次出臺政策,堅決限制小產權房政策,降低貸款利息等措施對於目前清冷的樓市都是好消息。過去大量小產權房打壓樓價,這次限制政策應該會釋放一些需求。』可以看出,種種救市政策,雖未必如開發商所希望的強效『救市』,但其碼能起到『暖市』的作用。特別是對於二三線城市的房價,具有很強的政策性支橕作用。
還有的分析師表示,新政策出臺後,降低了中間環節的稅費和貸款利率,也就降低了購房者的成本,但是從目前的現狀分析,新政策的出臺的影響在短期內還是很有限的。本報記者賀紅斌張冰清阮洋趙奕
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