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上周,房地產救市政策出臺後,銀行股連續兩天大跌,反映出市場對銀行業績前景的不看好。很顯然,房貸首付放寬至兩成,及利率下浮幅度擴大,被視作銀行股的利空。尤其5年期以上的房貸優惠利率低於存款利率,銀行股怎麼會不『驚出一身冷汗』?
大部分房貸屬5年期以上,當利率下限由0.85倍降低至0.7倍,銀行的第一反應是整體存貸利差空間縮小了。而且,5年期以上房貸優惠利率低於5年期定期存款利率,是以前從未有過的。購房者關心存量房貸如何操作?按央行的政策,『在綜合評估風險的基礎上,自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平』。再參考2006年優惠利率從0.9倍降至0.85倍時的普遍做法,部分房貸老客戶有望享受到利率下浮擴大的優惠。市場人士測算,房貸利率實際下降後,將對商業銀行的2009年盈利產生3%至15%的負面影響。
房貸首付比例的放寬,增加了銀行的房地產業務風險。某大型銀行副行長曾向筆者透露,在該行的個人房貸中,按揭成數在六成以下的約佔60%;六至七成的佔35%;七至八成的只有10%左右。那麼,現在首付20%不再限於購買首套自住房且套型建築面積90平方米以下的客戶,將意味著七至八成按揭成數的部分『擴容』。『性命交關』的是,假如房價下跌20%,就對七至八成之間的按揭貸款帶來影響。
因而,房貸首付放寬,及利率下浮幅度擴大,給市場留下了房地產風險進一步向銀行集中的印象。這讓本來遭遇經濟下滑風險考驗的銀行股,更顯得尷尬。上周四和周五的個股跌幅榜上,銀行股最顯眼。其中,招商銀行上周五跌停,周跌幅達14.39%。
對商業銀行來說,還不可忽視公積金貸款上限提高的『擠壓』。各地都在爭相提高公積金貸款上限,與銀行商業房貸一起『爭搶』首套房客戶。以上海為例,半個月內,公積金貸款上限兩次宣布提高,由原來的最高50萬元放寬至80萬元。由於上海的一手住房成交目前集中於中外環、外環外區域,住房總價較低,購房者主要利用一次性付款和公積金貸款,今年上半年就已經對商業性貸款的需求度較低。上半年,上海一手住房貸款和二手住房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元,兩者『冷暖不均』。此次救市政策帶動公積金貸款上限再度提高,導致銀行的一手住房貸款進一步讓出市場份額。而根據以往經驗,二手住房貸款發生風險的概率是一手住房貸款的3倍左右。
房地產救市的目的是刺激消費,扭轉今年以來樓市成交萎縮嚴重的局面。如果房價平穩且成交量回昇的話,對銀行、開發商是雙贏。然而,房地產救市的前景未必明朗。有人甚至認為,管理層未放開二套房貸政策,將致使樓市繼續量價齊跌。如此的話,銀行將難以通過貸款量增加來彌補貸款利率下浮的損失。
房貸政策調整的另一個考驗,是銀行的風險管理能力有多強?去年12月宣布房地產貸款調控政策時,監管部門批評了銀行房貸業務中存在的問題,包括部分商業銀行基層行采取變通、變相或違規做法,降低貸款標准,減少審查步驟,放松真實性審核,嚴重影響銀行資產安全等。據稱,2006年有關部門對16個城市的住房貸款抽樣調查發現,平均22.31%的借款人辦理貸款時未曾與銀行直接見面。
此次房貸政策調整的特點,是賦予金融機構更大的自主決策空間。管理層要求,金融機構根據借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等風險因素,審慎地確定首付款比例,體現對不同風險貸款予以區別對待的原則。令人擔心的是,以往門檻高時有基層銀行『削尖腦袋』打『擦邊球』,何況現在政策更加寬松了?面對樓市縮量帶來的業務競爭加劇,若銀行不能把控好風險關,讓投資者不禁『捏把汗』。