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東莞中原地產研究部經理車德銳說,目前東莞房地產開發商是『三分天下』:深圳房地產商、廣州房地產商以及資金量本不太富餘的本土房地產商,『地產的特殊性,注定諸多公司或多或少在資金鏈上存有擔心。』只要資金鏈一有問題,『開發商首先想到的是回籠資金,降價促銷便是最有效率的辦法。』
去年下半年,隨著外貿的不景氣,東莞就率先感受到了樓市冬天的來臨。萬科在廣東的降價,最先就是在東莞以『團購價』形式爆發。中天力通營銷部一位負責人說,因為樓市的低迷,東莞有近三成的開發商資金回籠受到影響。
與此同時,銀行貸款也在進一步緊縮。廣發行東莞分行姚宏軍坦言,目前房地產開發商能夠貸到的款已經越來越少。『銀行的政策是保優,僅有前幾位的房地產開發商仍然可以保證得到銀行的貸款,中小規模的開發商已開始出現貸款困難。』
8月4日,央行宣布對全國性商業銀行在原有信貸規模基礎上上調5%,對地方性商業銀行調增10%,新增貸款額度約為1800億。但據銀行人士表態,此次松綁並不會惠及樓市。而本報記者從各商業銀行了解到的信息是,目前仍無房地產商從這筆上調的信用貸款中獲益。
車德銳分析,銀行對房地產開發商貸款『紮緊口袋』,其中一個主要原因是擔心樓價下跌,放貸的樓盤資產出現資不低債的情況。
本報記者在采訪中發現,包括在莞的工商銀行、建設銀行、光大銀行都對東莞地產的風險評估做出下調。『銀監會對審核要求方面有所提昇,單企業財務審計要求比此前要嚴格謹慎得多。』姚宏軍說。
根據央行《2008年上半年房地產信貸形勢分析報告》,目前房貸存在三重風險:一是部分房地產開發企業資金日趨緊張可能造成開發不良率上昇;二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加;三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。姚宏軍說,今年以來,央行的政策都是收縮銀根、提高利率。在這樣的政策背景下,沒有人會為地產開發商承擔這個風險。
降價邏輯一方面銀行對房地產開發商貸款『紮緊口袋』,一方面樓市低迷導致資金回籠過慢,東莞房地產商正面臨著一個寒冬。
但對普通民眾而言,這或許是個好事:房價下跌,其持幣價值將相對上揚。
中天力通黃強民認為,在這種意義上,銀行與房地產開發商、消費者三方之間陷入了一個邏輯鏈條:房價下跌——銀行銀根緊縮,開發商貸款難度加大——資金鏈有可能出現問題急需回籠資金——可能導致房價下跌——消費者受益。
在鏈條的第一個環節,黃強民認為,房價下跌,銀行對地產的風險評估也一路下滑——而評級越高,貸款額度越大、利率可下浮空間也越大。『對房地產開發商而言,這是一個惡性循環。』黃強民說,據他了解,東莞已有小部分房地產開發商陷入了這個邏輯鏈條之中。
黃強民認為,東莞房地產商要『解套』,還得依賴國家的宏觀調控政策,以降低銀行風險。『銀行現在最擔心的是,所批的項目一旦因為宏觀政策改變,就有可能形成不良資產。』
無論是對普通民眾還是房地產開發商,現在最關心的問題莫過於部分公司因資金問題而選擇降價促銷,會不會影響整個東莞樓市價格走勢?
黃強民對此的分析是:或大或小,影響是必然的。『如果宏觀政策和樓市大勢維持不變,這種影響將會越來越大。』
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