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二是房價急跌將很快完成。經濟高漲期房價充斥泡沫和經濟下行時泡沫破滅同樣不可避免。房價波動有一個明顯特征,即急漲急跌。房價大部分時期應該是較為平穩的,而當基本面積累到一定時候,會出現劇烈波動,這種波動通常持續時間較為短暫。也就是說,相對於其他資產價格,房價的調整更有可能是迅速實現一步到位的。房價最近急漲的行情開始於去年5月,連續數月大幅上漲,而目前則是一個急跌的過程。這個過程很可能在最近幾個月完成。急跌會迅速擊垮一批開發商和投機客,而此後的理性和剛性需求將維持房市重歸平穩。
三是房價有望明年開始走穩。我們不能指望房價會一直處於下降通道。在迅速調整了一個較低平臺後,房價將開始一段時間的盤整。筆者相信,當房價普跌三成左右,市場將會找到新的支橕。未來兩年的經濟基本面不會好於今年,但8%-9%的經濟增長和超過10%的家庭收入增長,仍然是相當可觀的,並將很快積累起新的購買力。如果是這樣,房價有望在兩年後重拾昇勢。
對於持幣觀望者來說,未來半年內或是買房置業的較好時機。萬科有些樓盤降價幅度已達三成,很難指望將來會降四成或者更多。因而,買急跌房子可能遭受的損失有限。受前幾個月樓市成交低迷等因素影響,未來幾個月的供應量大幅攀昇,購房者也將獲得較大的比較和選擇空間。而對於潛在購房者來說,也沒有必要過於著急出手,背負承重負債,現在可以安心積攢購房款。房價經過這一輪調整,很難再在短期內積聚起上昇動能。
總之,如果房產企業在房價漲潮時沒有穿上泳褲,那麼在眼下的退潮期開始裸奔,也沒什麼可埋怨的。此時,購房者需要做的是,在下一輪漲潮前,應及時拾好貝殼。畢竟,和大海一樣,房市不會沈寂太久。
傅勇(復旦大學中國經濟研究中心博士)
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