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2008年上半年,以滬深兩市104家房地產上市公司為統計依據(剔除全部ST公司),房地產上市公司營業收入、營業利潤、淨利潤同比分別增長32.31%、40.35%和46.11%,與2007年中期比較,房地產上市公司2008年中期業績增速下降較快。同時,104家房地產上市公司現金流情況也遠遠低於去年同期水平。
我們認為房地產行業的整合在所難免,目前的市場環境下,建議關注股東背景雄厚、現金充沛、融資能力強的房地產上市公司;規避產品結構單一的住宅開發類公司,特別是2007年高價拿地的公司。
中期業績增速下降2008年上半年,以滬深兩市104家房地產上市公司為統計依據(剔除全部ST公司,下同),房地產上市公司實現營業收入835.36億元,比2007年中期的631.86億元增長32.31%;實現營業利潤218.55億元,淨利潤119.58億元,同比分別增長40.35%和46.11%。其中市值前30位的房地產上市公司(以2008年8月29日收盤價為准,下同)實現營業收入504.72億元,同比增長43.13%,佔104家房地產上市公司營業收入總額的60.42%,實現營業利潤129.68億元,淨利潤87.06億元,同比分別增長45.07%和50.19%,佔104家房地產上市公司的比重分別為59.34%和72.84%。
從加權平均數據來看,2008年中期房地產上市公司的管理費用等三項費用佔營業收入的比重同比增幅不大,104家房地產上市公司三項費用佔營業收入比重為11.05%,同比僅增加0.05個百分點;市值前30位房地產上市公司三項費用佔營業收入比重為10.96%,同比增加0.53個百分點,主要為銷售費用的增幅加大。
行業景氣趨淡受宏觀調控影響,房地產銷售自2007年10月增速下滑,房地產開發綜合景氣指數在2007年11月達到近三年106.59的峰值後,結束了8個月的持續上漲態勢,開始下降,至2008年7月,房地產開發綜合景氣指數已經回落到2007年3、4月的水平,為102.36。其中房地產開發投資指數和房地產土地開發面積指數在2008年1月-5月期間持續下跌,6、7月情況有所好轉;房地產銷售價格指數自2007年11月以來下跌幅度較大,從109.07下跌到2008年6月的102.13;房地產資金來源指數、商品房空置面積指數、商品房施工面積指數自2008年以來均出現一定程度下跌,分別從102.38、111.29、108.43下跌到2008年7月的99.28、105.49、105.87。房地產行業景氣指數持續下降,行業在宏觀調控的壓力下進入調整期。
交易量依舊萎縮。隨著一系列調控政策的密集出臺,特別是2007年8月國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》和9月央行、銀監會《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》等一系列配套條例的頒布,一部分自住需求得以分流,一部分投資需求得以抑制,商品房市場成交量持續低迷,市場觀望氣氛加重。2008年2月-7月,全國商品房銷售面積(累計)同比增速分別為-4.20%、-1.40%、-4.90%、-7.20%、-7.20%、-10.80%,住宅銷售面積(累計)同比增速分別為-3.60%、-0.30%、-4.00%、-6.50%、-6.90%、-10.80%。銷售量的下滑對房地產公司造成較大的資金壓力。
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