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2007年房價的高漲激發了房地產公司的購地熱潮,房地產公司購置土地面積不斷增長,『地王』不斷湧現。2008年年初,房地產公司進入繳納土地出讓金的高峰期。據統計,2008年2月、3月,全國購置土地面積同比增長率分別高達35.8%、29.7%。隨後幾月,全國購置土地面積同比增速下降,2008年7月回落到5.2%。
與此同時,國家對房地產開發投資期限的嚴格規定及房地產開發成本的大幅上漲使得房地產開發投資總額呈持續上昇態勢。2008年2月-7月,我國房地產開發計劃投資總額增速分別為20.0%、26.3%、33.8%、34.1%、33.8%、33.4%。地價款的繳納和房地產投資額的增加加大了房地產公司的資金壓力。
一方面,房地產公司需要大量的資金進行開發,維系公司正常運轉,而另一方面,自2007年10月以來的房地產銷售低迷形勢卻沒有得到任何好轉,甚至越發嚴重,2008年7月的商品房銷售面積同比增速已下滑到-10.80%,大大削弱了房地產公司依靠銷售回籠資金的能力。銀行信貸緊縮政策提高了開發商貸款門檻,增加了貸款難度;股票二級市場的下跌給房地產上市公司的市場再融資設置了障礙。2007年炙手可熱的房地產上市公司的增發如今成了推銷不出去的燙手山芋,破發和承銷商包銷現象屢次發生,極大降低了房地產上市公司再融資的吸引力。
據統計,截至2008年6月30日,104家房地產上市公司的資產負債率為62.68%,比年初的61.88%上昇了0.8個百分點。總資產構成中,存貨佔比為59.03%,比年初的55.03%提高了4個百分點;貨幣資金佔比為13.55%,比年初的14.67%下降1.12個百分點,說明總資產構成中,貨幣資金情況劣於年初。預收款項佔流動資產比重為32.61%,低於年初33.03%的份額。104家房地產上市公司速動比率0.51,低於年初0.56水平,流動比率1.82,高於年初1.76水平,這與總資產構成中,存貨佔比增加,而貨幣資金佔比減少有關。
市值前30位公司每股經營現金淨流量僅為-0.498元,低於去年同期-0.181元水平,但由於籌資活動獲得的現金流增加,每股現金淨流量高於去年0.075元,達到0.154元,說明市值較大的上市公司在弱市中的融資能力強於行業整體水平。
整合加劇關注優質企業
行業的調整促使房地產行業的優勝劣汰,一部分公司,特別是高價拿地而又融資無門、無力開發的公司將因資金壓力陷入困境;現金充沛、有融資能力和能快速回籠資金的公司將在此輪調控中佔據主動,搶佔更多的市場份額。行業資源將逐步向優勢企業集中,強者愈強,弱者愈弱。股東背景、資金實力、品牌優勢成為判別企業是否能在此輪調整中勝出的關鍵因素。
強大的股東背景不僅能提供資金的支持,而且對企業開闢直接或間接融資渠道提供保障,此外,基於消除同業競爭的原因,其股東擁有的豐富土地儲備對企業的長期經營提供支持;雄厚的資金實力降低了企業財務成本,在未來並購中獲得競爭優勢;良好品牌減少營銷費用,有利於快速銷售,及時回籠資金。
我們預測,房地產上市公司2008年全年的業績仍會保持增長態勢,但增速明顯下滑。2008年全年利潤增長率約為15%左右,而且市值較大的公司的利潤增長率會高於市場整體水平。房地產行業的整合在所難免,目前的市場環境下,建議關注股東背景雄厚、現金充沛、融資能力強的房地產上市公司,如金融街、中航地產、招商地產、北京城建、浙江廣廈等;規避產品結構單一的住宅開發類公司,特別是2007年高價拿地的公司。
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