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今年1-7月,全國完成固定資產投資72160億元,同比增長27.3%;房地產開發投資15883億元,同比增長30.9%。7月單月全國房地產開發投資完成額為2687億元,同比增長19.58%,增速較上月大幅回落了18個百分點,增速回落明顯。銷售面積30453萬平方米,同比下降10.8%,銷售金額12221億元,同比下降7%,銷售進一步下滑。土地購置面積、土地完成開發面積和房地產施工面積等先行指標均呈增長態勢,供給仍有增加的壓力。
8月重點城市的房屋成交繼續下滑。上海成交下滑態勢最為明顯,成交量同比下降70%,環比也下降了16%,一家權威市場研究機構通過對上海官方的『網上房地產』樓盤數據進行統計分析,發現7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%,環比下降32%,月成交均價環比下降24%。盡管存在偶發因素,但是這個24%的跌幅,已是2005年7月以來上海房價最大環比跌幅,也是這三年新一輪調控以來的最大跌幅。統計顯示,7月,上海19個區域的樓市成交面積同比無一增長,降幅高達八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黃浦(-88%)、楊浦(-87%)和閔行(-85%)等五個之前重要的住宅供應區。與此同時,整個長三角的樓市僵局也開始打破。7月份,上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分別高達68%、47%、58%和58%。下半年整體市場疲軟幾成定局。長沙、北京和天津交易量萎縮也較為顯著,環比分別下降35%、25%和21%;成都和廣州相對較為抗跌,成都環比上昇5%,廣州環比下降5%;深圳市場本月表現較好,環比上昇了29%。
與開發商所期望的政策解禁相反的是,8月,央行、銀監會下發《關於金融促進節約集約用地的通知》等,要求房企把主要精力轉入到中小套型普通商品住房的開發上來,以獲得政策的支持。上周,央行出臺《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於金融促進節約集約用地的通知》,打擊囤地行為。通知認為,只要國土資源部門認定某個房地產項目建設用地閑置時間超過2年,開發該項目的房產公司就將無法從銀行獲取任何形式的貸款。 『對於『囤地』開發商特別是土地儲備較多、資金鏈狀況欠佳的開發商來說,信貸禁令的打擊遠大於繳納土地閑置費。信貸禁令使囤地多年開發商的獲取銀行貸款的可能性降低為零,在房地產市場不景氣,銷售資金難以回籠而融資門檻提高的今天,央行信貸禁令對部分囤地多年土地開發商的打擊有可能使致命的。』北京聯創思達投資諮詢有限公司高級研究員陳韜表示。
陳韜認為,從房地產市場最近的發展狀況以及地產政策的變化來看,年內房地產信貸政策不會做出大的調整,政府絕不會出手救市。主要城市的房價仍然會繼續下跌。金九銀十的到來並不能給房地產市場帶來大的改觀。萬科降價幅度的加大及其降價促銷效果的顯現,也證明了一二線城市仍有較大的降價空間,在其他大型房企觀望之後,房市有可能迎來一輪的降價潮。在銀行信貸受阻的情況下,這是維系地產公司資金鏈條的最直接的方法。目前來看,萬科的降價促銷行為,對房市價格的影響仍然難以預料,但長期來看,降價促銷是大勢所趨。今後兩月,隨著金九銀十的到來以及降價房企的增多,可能會帶來房屋成交量的回昇,但是其後信貸政策效果的逐步體現,地產公司可能會步入真正的寒冬。
業內人士擔心,如果地產公司采用縮減投資減少商品房供應量的辦法來應對此輪周期性調整,會不會導致調整周期過後房價的又一輪暴漲。而央行出臺的《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於金融促進節約集約用地的通知》無疑大大降低了這種可能性。對此,陳韜表示,從房地產投資勢頭來看,1-7月房地產市場固定投資一直保持高速增長,這種勢頭將在下半年繼續保持。部分囤地地產公司可能會通過出售土地來籌集開發資金,而地產行業整合會逐漸加劇。房地產投資的增長也保證了較長一段時期內的房屋供應量。近期政策的變化顯示,國家將進一步削弱地產企業操縱市場的能力,打擊囤地行為,增加房屋供應量;從供應結構來說,國家政策支持的是中小型套型商品房,此類支持政策今後仍將繼續出臺。總體來說,隨著此輪調整的進行,政府調控房市的能力將不斷增強,手段也會不斷改進。政策將繼續引導房企的投資以及房價的變化。
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