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嚴控房地產信貸,無疑是對房地產業『大潑冷水』,這被眾多房地產商評為當年『最郁悶』的事情之一。
而當年同時被眾多房地產商評為『最高興』的事情之一,也隨之而來。
2003年8月底,《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發〔2003〕18號)由新華社全文播發。這份被業界公認為中國房地產市場發展的新五年計劃明確指出:要根據市場需求,采取有效措施加快普通商品住房發展,提高其在市場供應中的比例,逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。
曾經至為風光的經濟適用房在此18號文中被降低到輔助地位。按照當時建設部部長汪光燾的解釋,原因在於過去幾年中,經濟適用房的建設和管理暴露出了越來越多的問題。
房地產業界毫不掩飾對公布18號文的激動之情。2003年底的行業總結會上,眾多商家無不認為『肯定是聽取開發商意見之後,纔出了這樣一個文件』。
事實似乎也正如北京華遠地產股份有限公司總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)興奮地表示那般:
『這個文一出來,所有關於房地產市場的爭論就應該停止了。』
中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新聞,曹建海說吧)告訴記者,2001年—2007年,北京房地產開發投資年增長速度分別比同期社會固定資產投資活動高出3?15個百分點:
『2004年以後,北京對奧運場館和基礎設施投入加大,各地都來北京投資買房,北京市基本取消了經濟適用房,僅面向拆遷戶和中央機關,老百姓已經基本看不到經濟適用房。加上各地投資者大量進入,北京房價在2004年後出現大幅度上漲。2005年和2006年上漲最快,平均漲幅在30%以上。2006年平均價是8800元/平方米,2007年平均價達到11500元/平方米。』
在北京、上海、深圳等一線城市的一路引領下,國內房地產市場終於在2007年中旬攀上此輪『躍進』的最高峰。
在曹建海看來,正是18號文基本上否定了1998年以經濟適用房和廉租房為主體供給的改革方案:『直到2007年,中央政策纔再次轉向要求各地保證70%的土地用於建設廉租房、經濟適用房、雙限房、小戶型、普通商品房等,但也並沒有明確經濟適用房要建多大比例。』
拐點,『禿子頭上的虱子』萬科,目前全國最大的房地產企業。
統計數據顯示,2007年,該公司全年的銷售面積合計為613.7萬平方米,銷售金額合計為523.6億元。
去年12月初,由於開盤定價13000元/平方米的均價遠遠低於之前透露的20000元/平方米以上的價格,位於廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤當日不到兩個小時即全部售罄。
雖然萬科一再強調『各個城市會根據市場實際情況確定合理定價』,降價風潮還是從廣州、深圳、成都、上海一路刮至北京。2月27日,北京萬科的中糧假日風景項目『爬上』京城樓盤打折信息的首位:『所有樓層可享受一次性付款9.3折、商業貸款9.6折的優惠。』
陳晟認為『有剛性需求的支橕面,深圳的房價不可能再有大幅調整』,但他贊賞『萬科清醒而且聰明,在保障性質的住房范圍內,堅決降價,降了15%,立刻回籠一個億』。
去年下半年開始,美國次貸影響下的國際經濟蕭條亦傳導至中國。銀根不斷縮緊,加上第二套住房政策(第二套房首付比例不低於40%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍)使購房者觀望氣氛濃厚,炒房者成本加大,市場需求逐漸跌至冰點,開發商銷售不旺,樓市出現唱跌的聲音。
萬科此際降價,整個中國樓市自然『敏感』異常。連萬科老總王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)都在某次『非公眾』場合提醒在座的同行,『拐點就是禿子頭上的虱子,明擺著』。
被視為方向標的京、滬、穗等大城市的房地產市場出現了短暫的停滯。到今年3月份,從需求量角度判斷,上海下降15%,廣州萎縮了44%。
8月奧運期間,北京市房地產市場交易量再次大幅下跌。其中,期房交易數據出現超過40%的跌幅,交易量也創下了年內除去春節期間的新低。
在消費市場,盲目擔心『不買價格會更貴』的買房心理預期也漸趨理性。
『2007年,全國商品房平均銷售價格高達3885元,按照建設部規定的90平方米戶型計算,一套住房的價格高達34.97萬元,約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價—家庭收入比率更高,北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率,甚至達到了21倍。』中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海相信『目前房價已經遠遠脫離了大多數家庭的可支配收入,連房屋投資者也開始擔心無法找到下家接盤,銀行體系也開始審慎房地產貸款,房價調整已成為大勢所趨。全國樓市將正式進入漫長的熊市』。
對外經濟貿易大學國際房地產金融研究中心主任梁蓓感覺『房地產市場今年的調整似乎來得太猛烈了些。中國房地產業經過十幾年「大躍進」式的發展之後,經歷一個調整期是必然的,但這個調整應該是漸進的。不能說房地產價格出現「拐點」,是它的價格開始回歸到合理的水平』。
但在這個『合理』回歸的過程中,總有人要為曾經『不合理』的價格高企『埋單』。
7月以來,斷供千億的傳聞把深圳的銀行推到風口浪尖。
8月19日,深圳市中級人民法院開庭審理招商銀行、斷供業主以及開發商之間的『斷供』零首付一案。房價暴跌產生的負資產群體,房地產商岌岌可危的資金鏈條,以及銀行可能存在的房地產不良貸款風險,都開始浮出水面。炒房者、開發商與銀行之間,一場一損俱損的『囚徒游戲』似乎已經展開。
正如曹建海所言,泡沫破裂最壞的結果是投資速度降下來,經濟增長速度會明顯下降,銀行的不良資產開始加大,其中不止是房地產的不良資產,還包括由此引起的投資下降形成的不良資產,影響非常大:
『但總要為過去的錯誤付出代價。房地產業的困難剛剛開始,未來降價、重組、倒閉、破產是必然趨勢,房地產投資增長也將呈大幅度回落甚至衰退局面,這是經濟回歸理性的重要標志。政府應做的,是減少對房地產的貸款,寧可出現不良資產也要擠掉泡沫。關鍵是把經濟的發動機從房地產和出口轉移到內需的產業上來。』
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