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小林是京城某知名出版社的一名編輯。
他至今還在為兩年前的『理性』決定懊悔不已。
2006年6月,小林偶然結識北京中遠房地產開發有限公司的一位工作人員,他手裡6500元/平方米的『遠洋山水』南區一期認購權讓小林心動了。
畢業已經兩年,小林正打算年底結婚。為了解決住房問題,他已經在北京西南和西北地區看了不下幾十家樓盤,但位置好的太貴,價格稍緩的太遠,眼看著房價一天天往上躥,還是難以選定。
『遠洋山水』在北京西四環和西五環之間,距離市中心將近15公裡,如果坐班車的話,一個小時左右可以到單位。但2萬元的中介費讓小林猶豫不決:『2005年認購的時候,雖然幾千人排隊,但價格也纔五千多,這中介費實在讓人覺得有些虧。』
趕上臨時出差,兩周後回京的小林再聯系那位『內部工作人員』時,被告知當初看中的那套90平方米左右的兩居室,認購權已被買走。
2006年7月10日,『遠洋山水』南區一期以7000元/平方米的均價開盤。當年12月,發現南區一期某小戶型樓盤居然漲到近10000元/平方米以後,小林再沒有關注過『遠洋山水』。
到2008年6月,『遠洋山水』西三期均價已近18000元/平米。
小林不是經濟學專家,更不清楚地產市場的交易規則。但從1998年到北京上學的至今10年間,他已深刻體驗到以北京為首,全中國房地產市場『狂飆突進』的擴張速度。
『興衝衝』十年『躍進』1998年7月3日,國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(即23號文)指出,1998年下半年開始,停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化。
已經討論多年、並在天津等城市先期試點的住房制度改革,正式啟動。
建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系,明確成為當時深化城鎮住房制度改革的目標。
那年,香港的樓價正一落千丈,亞洲金融危機席卷而來。
在很多學者看來,在風口浪尖之際啟動房改,實際是中央政府實施『積極拉動內需政策』的重要措施之一。
從此,普通市民的居住習慣逐漸被徹底改變,人們開始進入買房市場,繼上世紀90年代初之後,又一輪房地產熱潮吹響進軍號,中國的商品房時代來臨。
2001年,北京全力申奧,逢奧必漲的『奧運行情』在房地產市場也大行其道。這一年的前4個月,北京住宅新項目上市,幾乎一天一個盤。申奧成功後,立即有開發商宣稱,『高檔住房的價格漲到2萬元每平方米幾乎不成問題』。
一時間,北京的賓館飯店雲集各路找項目的投資商。
財力,是房地產企業競爭的重要部分,尤其在土地供給日趨市場化及外資財團介入之時。尋找信貸供應者便成為房地產企業的當務之急。根據國家統計局的數據,截至2003年4月,全國房地產貸款餘額達到18357億元,佔商業銀行各項貸款餘額的17.6%(其時房地產業佔GDP總額的5%左右)。
在眾多研究者眼裡,中國房地產發展的節點,無論如何繞不開經歷了『非典』的2003年。
2002年下半年開始,國內多數地區出現了房地產投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結構失衡的局面。而一些商業銀行為了搶佔市場份額,違反有關規定,放松信貸條件。
在時任國務院發展研究中心宏觀部副主任的陳淮看來,多數房地產企業的自有資金規模都很小,幾乎90%的資金來自銀行借貸,『而房地產企業對銀行的這種高負債率,意味著一有不測,房地產企業的風險就會轉化為銀行的風險』。
2003年6月5日,央行發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號)。用時任中國工商銀行(4.51,-0.13,-2.80%,吧)房貸部總經理劉子剛的話說,提高房地產信貸門檻,是因為『中國的房產業經過了近六年的快速發展期,局部出現了一些問題,121號文對此采取了有效措施,不是急剎車,而是根據中國房地產業長期發展的需要而采取的點剎車』。
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