|
||||
從2007年5月至今,全國房地產形勢猶如過山車般急劇變化,隨著萬科、保利、合生等上市公司在全國瘋狂地屯房屯地,北京、深圳、廣州、武漢等多個中心城市房價在短短幾個月內迅速飆昇,這些上市房企所開發的樓盤也成為各個城市房價領漲的『帶頭大哥』。曾經信誓旦旦說『超過25%利潤的項目不做』的萬科,在國內多個新開盤項目漲幅都位居同區域前列。以萬科在北京朝陽公園邊開發的萬科東第為例,2007年4月,萬科東第銷售均價為16500元/平方米,7月底,萬科東第銷售價格上漲至23000-24000元/平方米,高層部分戶型售價達25000元/平方米,短短幾個月就位居該區域各在售樓盤房價之首。
『天價地』的幕後
房價上漲—收益預期增加—股價上漲—融資大幅增加—瘋狂儲備土地—收益預期增加—股價上漲—再融資,至此,上市公司在這一輪樓市和股市中實現了雙豐收,高價獲取的土地直接在股市上實現了套現(而不再是通過未來樓盤的銷售),地產大鱷在不成熟的金融市場上實現數百億甚至千億資產的增值。至於未來,如果房價持續上漲自然皆大歡喜,如果房價下跌,風險早就轉嫁給股民。地產真相大白:房價上漲目的是為了推高股價,股市的融資成為圈地資本,圈地的目的還是為了推高股價,然後股東在高位套現,留下股市和房市一片狼藉。
可惜有些非上市房地產公司,跟風而上,少了股市套現的手段,也許將搭進身家性命。
去年11月,我做客某網,與北大房地產研究所所長陳國強、中原地產華北區總經理李文傑(李文傑博客,李文傑新聞,李文傑說吧)、國美第一城(查看地圖)總經理陳雲峰(陳雲峰博客,陳雲峰新聞,陳雲峰說吧)等業內知名人士探討房地產走勢的時候,我提出的『3個月內樓市拐點必現』的觀點還遭到一致反對。
此後,央行第二套房貸新政頒布,銀根緊縮成為2008年宏觀調控首要手段,土地新政隨之出臺,房地產形勢直轉而下。
今年第一季度,地產龍頭萬科發動全國性降價攻勢、掌門人王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)公開承認樓市拐點已經到來之後,房地產界纔陸續承認樓市拐點已經出現,此後,深圳房價一瀉千裡,迅速引發連鎖反應。
但是,僅憑深圳樓市的價格波動,是難以撼動全國房地產大勢的。
資金鏈危局纔是降價首要原因?成也蕭何,敗也蕭何。正如筆者預判,推動房價飆漲的根源在於上市房企的屯地,導致房價下跌的也是房企的屯地帶來的行業性資金缺口。
在今年4月18日筆者公開指出『08年房地產行業資金缺口1萬億』被各大媒體轉為財經頭條新聞之後,4月19日、20日、21日地產股連續暴跌三天。此後,潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)公開宣稱行業資金缺口達到1.5萬億,並拋出『百日劇變』之說,房地產行業資金缺口成為焦點,地產股持續暴跌,萬科等龍頭股紛紛『腰斬』,進一步加劇了房地產公司的恐慌。
隨著資金鏈危機的曝光,各大房地產公司開始意識到樓市大勢已去,紛紛調整戰略,加入降價行列。
如果沒有因為2007年大勢擴張導致的資金壓力,即便樓市需求下跌,房地產企業也可以選擇堅持等待樓市復蘇;然而,資金鏈斷裂的危險迫使開發商在死亡和降價之中作出一個最簡單的選擇。
需求變化導致成交量萎縮在樓市最火爆的去年8、9月份,我曾經說當前火爆的樓市需求是一種假相,事實上,樓市需求分成四類:第一是投機,就是我們常說的炒房,短期快進快出;第二是投資,反正錢存在銀行是貶值的,而房價在漲;第三是恐慌性購買,像一些年輕人,剛畢業無論如何是買不起房的,但害怕以後更買不到房了,於是父母湊錢來幫他們買房;第四是因為結婚、購買第一套住宅等正常買房。
這四種需求裡,只有最後一種需求是剛性的,其他都是彈性的,可能短期急劇增長,也可能短期急劇萎縮。其中投機需求對政策是最敏感的,第二套房貸政策一出來,物業稅一出來,投機泡沫馬上就擠掉了,每次遇到樓市調整,聞風而動的就是投機需求。投資需求對市場反應很強烈,如果對市場未來的預期降低了,如果房價漲得不那麼快了,這部分需求就將撤離。
而正是這種需求的變化,導致了樓市短短幾個月之內,從門庭若市到門可羅雀的戲劇性變化,任憑那些所謂的地產『營銷高手』使盡百般招數,奈何大勢已去,成交迅速冷卻。以北京為例,今年上半年6個月北京期房住宅成交總量為33231套,比去年的54695套下跌了40%,預計全年成交量將不超過8萬套,比去年12萬套的成交量少4萬套,而今年供應量將比去年只高不低,巨大的成交缺口意味著有一大批項目將面臨無人問津的悲涼境地。
在這種形勢下,降價成為刺激需求的唯一選擇。
房價會降但不會一降多年很多開發商將樓市回暖寄希望於政府出臺救市政策,筆者認為,這種觀點明顯缺乏對中國宏觀經濟的了解。客觀來說,在宏觀經濟形勢依然嚴峻、通貨膨脹壓力未減、CPI高位運行之時,貿然出臺救市措施,不但將導致房價反彈,政府之前銀根緊縮的宏觀調控政策以及近年為抑制房地產投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調控政策,都將功虧一簣。整體來看,年內反通漲依然是政府的首要任務,銀根緊縮的政策還將持續。而房價的適度調整也是政府多年宏觀調控希望達到的目標。即使出臺一些對房地產行業的利好消息,也只是政府為了防止房價大幅波動造成的金融風險和社會矛盾,而不是為了刺激房價的再度暴漲。
我認為,房價會在今年年底走向最低谷。由於傳統的銷售旺季『金九銀十』即將到來,很多開發商在這個周期的一些回款或將使他們熬過這段時間,房價大幅下降難度較大。但是到年底,伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結算等資金需求的高峰期到來,由於2008年行業整體銷售狀況極度不佳,房企資金鏈將面臨前所未有的壓力,缺口將遠遠超過上半年,大部分項目必將采取大幅降價的方式回籠資金,因此,今年年底到明年3月,會是中國房價的最低谷。
那麼,房價是否會如同部分人所認為那樣一降多年?這種可能性幾率極低。一方面,國家的銀根緊縮持續時間不會過長,否則很容易導致經濟的『軟著陸』變成『硬著陸』;第二,目前世界經濟正處於全球性通脹周期,貨幣實際購買力在較長時間內都將處於較大幅度的貶值過程之中,在這種形勢下,對於缺乏投資渠道的中國百姓,不動產從長遠看依然是最有效的保值昇值工具,房產需求將會回暖;第三,經歷過這一輪房價和需求波動之後,消費者走向理性的同時,開發商也將走向理性,在定價和產品設計上,都將走向務實,價格泡沫也將大大縮小;第四,由於今年的資金壓力,大部分開發商被迫減緩開發節奏,轉而以加速現有產品的周轉率為主,2009年後繼供應將減少,從而緩解供大於求的壓力。
筆者認為,明年3月以後,全國房地產行業將會有一段時間的溫和穩定發展。當然,具體到每一個城市,還需要看不同城市所處的房地產發展階段,不能一概而論。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||