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日本房地產泡沫在1990年破滅後房價持續大跌,但日元對美元從1991年6月最低的1美元兌140.20日元,昇值到1995年4月最高的1美元兌換79.75日元。可見一國貨幣昇值,房價卻未必上漲,甚至可能大跌。歐元與美元匯率從2001年1月最高0.8225上昇到上個月最高的1.6036,美元幾乎貶值一倍。在此期間,美國房價最高上漲近一倍左右。可見一國貨幣大貶值,房價未必下跌,甚至可能大漲。
具體到中國,如果說國際熱錢流入中國,為取得人民幣昇值的收益而購入中國房產,也只是影響房價的因素之一,絕不是房價上漲的充分理由。更何況中國房產未必有讓國際熱錢『競折腰』的吸引力:
第一、人民幣最近兩三年對美元是昇值的,但對歐元是貶值的,歐元昇值更快。中國自2005年7月匯改以來,1美元從當時最高兌換8.2765人民幣,昇值到不久前最高的1美元兌換6.8128人民幣,人民幣最大昇值21.48%。而同期歐元對美元從1.2247昇值到最高1.6036,歐元最大昇值30.94%。這樣美元買入歐洲房產,實現的匯率收益豈不是比買入中國房產要高?
第二、利差的機會成本。目前人民幣一年期利率是4.14%,美元是2%,人民幣對美元是正利差。但2006年11月時,美元經過17次加息,利率達到5.25%,而人民幣當時一年期存款利率僅為2.52%,扣除當時20%的利息稅,只有約2%,即持有人民幣有3.25%的利差機會成本,當時人民幣昇值並不快,扣除這個利差機會成本,人民幣昇值收益非常微薄,因此未必有大量美元進入中國買樓。目前,澳大利亞利率高達7.25%,美元熱錢進入澳大利亞,有5.25%的無風險利差收益,吸引力豈不是比人民幣更大?
第三、稅費及其他成本的影響。外資在國內買賣房產,起碼要付出如下成本:《契稅行條例》規定契稅稅率為3%?5%,各地一般按1.5%征收;五年內買進賣出,5%的營業稅;買賣共2%的中介費。如果為了收益最大化,利用財務杠杆,首付三分之一,貸款三分之二,按目前利率算,每年要付出超過5%的利息成本。其他還有個人所得稅或企業所得稅,及貨幣兌換費用等成本。
第四、存款可能比房產更有吸引力。目前全球房價都在下跌,熱錢會僅為人民幣昇值收益而冒著房價下跌的風險買入中國房產?今年人民幣對美元昇值較快,普遍預期人民幣一年昇值約10%,則如果以4.14%的利率存入銀行,豈非有14%的無風險收益?何必冒風險買入中國房產呢?上半年中國外匯儲備迅速增加,扣除外商直接投資和貿易順差,有大量不明來源的熱錢進入國內,但同期銀行存款大增,可能國際熱錢就采取了這種策略。
總之,人民幣對美元昇值並非房價上漲的保證,實際情況是比較復雜的。而且近期美元連續走強,或因其他因素導致未來部分熱錢撤出中國樓市,反而可能成為中國房價下跌的一個因素。
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