有關樓市走向,人們把目光投向了奧運後的9月以後。因為,5月和9月是樓市兩個重要的時間窗。
從現在來看,後奧運的樓市,房價不會大跌。
樓市進入深度調整
不管地產商願不願意承認,房地產市場進入深度調整時期,已是必須面對的事實。
國家發改委和國家統計局發布的最新統計數據顯示,6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,環比上漲0.1%。這已是連續多月漲幅遞減。今年5月漲幅為9.2%,4月為10.9%。
比房價漲幅放緩更重要的,是成交量的急劇萎縮。以北京、上海、深圳、廣州為代表的大城市,今年以來,新建商品房和二手房成交量同比均連續下降三至四成。這種以成交量萎縮為主的觀望現象,已向二三線城市蔓延。但據21世紀不動產高級分析師孟奇介紹,該公司半年來的監測情況顯示,二手房成交量要好於新房,不少城市二手房交易還比較活躍。
沒有跡象表明,奧運期間樓市的這種現象會發生根本改變。任何市場化程度較高的行業,都有其景氣周期。房地產開發企業和經紀企業都必須有度過行業景氣之冬的心理准備。據介紹,包括知名金地集團在內的開發企業和21世紀不動產在內的經紀企業,都已做好樓市調整時期的企業應對。
很多人想知道,奧運之後的樓市將會怎樣?
奧運不會是拐點的標志
沒有人能准確預測奧運之後的樓市走向。但可以肯定的是,奧運不會是樓市拐點的標志。也就是說,奧運既不可能是樓市回暖的標志,也可能是房價大跌的標志。奧運只是個體育事件,而不是經濟事件,更不是房地產的事件。
國家統計局新聞發言人李曉超7月17日在回答記者關於中國奧運會後是否會遭遇經濟蕭條時說,從近期舉辦奧運會的國家來看,可以粗略得出結論,往往舉辦前經濟增速會有所加快,但對經濟總量較大國家的經濟影響沒有那麼明顯。中國經濟依然有著巨大的發展空間和良好的發展基礎,仍有保持較快增長的動力和活力。他間接否認了奧運後中國經濟會進入蕭條的說法。也就是說,奧運不會是中國經濟轉入蕭條的標志。
孟奇說,奧運同樣不會是中國樓市和北京樓市轉入某個拐點的標志。奧運不會對房地產市場的供求關系產生重大影響。奧運之後,場館將繼續使用,基礎設施也將繼續使用,地產商也將照樣開發和供應房子,消費者的住房需求也並不會因為奧運而消失。
奧運之後就是往年的樓市黃金期,所以有地產商幻想9月後的樓市能出現報復性反彈。包括孟奇在內的眾多專家表示,這種可能性幾乎不存在,如果9月、10月成交量方面能有所好轉就算不錯了。如果這兩個月成交量依然延續上半年的情況,則全年樓市格局基本確定。
那奧運之後,房價會不會大跌呢?孟奇說,房價適當的調整(下跌)是正常的,但房價大跌既不可能,也不符合國家政策的導向。前不久召開的全國省部級主要領導同志會議提出,要保持房地產市場的穩定。而據專家分析,所謂樓市的穩定,就是既要防止2006、2007年那樣的大漲,也要防止大跌。樓市的大起大落,對房地產行業和國民經濟都是一種損害。
後市取決於政策是否微調
如果2008年全年樓市均維持調整和觀望的格局,人們就不能不關注明年的走向。
孟奇認為,從市場本身規律來看,經過前些年的快速發展,樓市以溫和的方式進行自我調整,是正常的。未來影響樓市發展的主要因素仍是國家政策。
此前已有專家呼吁對現有房地產政策尤其是個人按揭和稅收政策進行微調,以鼓勵90平方米以下普通住房的正常消費。如果宏觀經濟下滑的趨勢過快,為了確保消費,對符合國家產業政策的普通住房消費,進行政策的微調,是可能的。比如,降低購買第一套普通住房的首付成數和按揭利率,重新調整二手房轉讓的營業稅政策等。但對房地產開發信貸仍執行與其他行業相同的信貸政策,若有必要,從嚴控制。政策微調,將有助於加快房地產市場景氣度的回昇。
孟奇表示,最重要的是購房者消費信心的恢復。從現在來看,國家經濟並不會如想像的那麼糟糕,通脹膨脹也是可控的,所謂經濟危機和金融危機至少可見的將來是不可能發生的,對未來人們無須悲觀。如果說房價大跌不太可能,那麼,趁樓市調整之際而不是反身上漲之際入市購房,或許是更明智的選擇。從21世紀不動產各地的監測情況看,至少在二手房市場,人們的自住房消費信心一直較為穩定。