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7月天津樓市如意料般的駛入下滑通道,成交量及成交價格雙雙呈現08年以來的首次同步回收,樓市的『數九寒冬』似乎離我們更近了。
據政府相關部門資料統計,7月天津商品住宅總體成交45.5萬平方米,同比下降44%,環比下降約18%,市區、郊縣及濱海三大區的成交全線回落,環比分別下降21%、12%和27%,從而使天津商品住宅終止了6月的短暫昇溫,重回下挫。
近二個月,房價如松懈的閘門般步步後退,全市整體成交均價繼續回落,雖本月下降勢頭較6月有所減弱,但環比仍下跌5%,成交價格為6550元/平方米,同比去年高5個百分點,仍屬高位運行。
7月份天津中心(查看地圖)城區商品住宅成交10.3萬平方米,成交量環比下降22%。成交均價重回萬元以上,為10643元/平方米。本月中心城區雖有項目開盤,但受全國樓市的整體影響及市場觀望氣氛的越發濃厚,市區成交量環比下滑幅度較大,但市區相對堅挺的成交價格本月突顯其特例獨行,環比上調6%,從而也可看出,中心城區商品房市場抗跌性較強,相比其它區域價格波動小、穩定性高。
分析影響市場的主因,主要來自三個方面,一是奧運前後期,需求方對未來房價的走勢缺乏信心,關注力容易受到轉移;二是難抑的CPI指數,迫使更多的購房者不得不從新審視自己的購買能力與還款能力,加入到觀望行列中;三是隨著市場冷淡期的延長,更多的樓盤或主動或被動的加入到促銷強銷的行列中來,開始形成賣方逾進而買方逾退的心態變化。
就天津市場整體的消化能力看,目前市場成交量雖然走低,卻依舊保持在40-50萬平米/月的正常區間內,並沒有出現低破30萬平米/月的警惕線,顯示出目前市場狀態下,天津市依然有比較穩定的購買需求存在,並對市場形成支橕。同時二手房成交價格的穩定,也給商品房市場起到了一定的積極作用,而在三級市場中,房屋租金的上漲,間接的起到了穩定投資回報率的作用,從另一個側面支橕了商品住宅市場。
從目前已知情況來看,支橕房價短期內較大幅度提昇、或成交量大幅度回暖的條件明顯不足。在沒有明確利好消息的影響下,今後一段時間內,天津樓市難有較大幅度的起色,各項指標很可能延續趨低的勢頭,緩緩下滑。而如果在第三季度出現CPI漲幅不能得到有效控制,或糧食價格明顯提昇的現象,將使房地產行業將受到較大的間接衝擊,屆時被迫采取促銷的樓盤數量將進一步擴大,市場供需雙方的博弈將加重彼進我退的觀望心態。從長遠來看,除去春節期間因特殊環境而產生的低成交量,7月份的市場量價數據,將很有可能是今年天津樓市正常月份中最低的。