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但是,據8月5日國家統計局網站消息,2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現分化,在一些大城市率先出現了下跌;由於對未來房價預期的改變,消費者開始了對房市的觀望,房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。從宏觀經濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看,市場並不支持房價持續高漲。因此,在中央采取貨幣、土地等各項綜合性政策之後,房地產的暴利時代已經終結,在長達10年的房價上漲之後,中國房地產市場開始向理性回歸。這則消息基本表明了兩個觀點,一是高房價是不適應中國的,它既不適應市場本身的內在發展要求,也不適應國內絕大多數民眾購買住房的支付能力;二是在中央政府一系列的房地產市場政策調整下,國內房地產市場的價格開始回歸理性,因此,房地產市場暴利模式會終結。
對於第一個觀點,我基本上贊成。中國的房地產市場經過長達10年的快速上漲之後,全國各地的房價,無論是一線城市,還是二三線城市,甚至於小縣城,都有不同程度的快速上漲,只不過各地方上漲幅度不一樣。而一線城市則是這一輪國內房價上漲的領頭羊。由於各地的房價上漲幅度不一樣,因此,要說房地產市場泡沫,各地的情況也不一樣,但在一線城市及沿海發達地區,房價上漲過快早就成為當地經濟能否持續發展的障礙及國內巨大的潛在金融風險,也成了不少城市居民生活重負的大山。
2007年開始,中央政府認識到這個問題的嚴重性,並開始出臺一系列的政策來調整這種房地產市場的利益失衡,來改變房地產市場發展模式,來終止房地產市場的暴利。可以說,這些關於房地產的信貸管理、土地、稅收等政策,特別是對房地產投資與消費的嚴格區分、增加房地產投資成本及准入門檻、嚴厲打擊房地產市場炒作等,立即使得房地產市場發生了較大變化。特別是對早些時候房地產炒作嚴重的地方,如深圳,更是衝擊不小。
但是,就目前的情況來看,這種對房地產市場的衝擊,所影響的范圍仍然是十分有限的,房地產市場價格的調整也僅是發生在一些去年炒作十分嚴重的地方。盡管看上去今年上半年國內房價增速有所放緩,但仍然上漲了10%。如果說全國房價仍然處在上漲趨勢,那麼要說房地產市場價格理性回歸還是遙遠的事情。特別是早些時候幾個房價飆昇的地方,如果房地產市場價格不出現大調整,當地房價要想理性回歸是不可能的。而房價不全面地理性回歸,要結束房地產市場暴利時代還言之尚早。
現實的情況是,一方面國內居民需要大量的住房,但是由於房價過高,又讓這些需要住房的居民無法把房地產的需要轉變為需求;另一方面,國內房地產市場又有大量的住房由於房價過高無法銷售出去(這裡既包括房地產開發商手上持有的,也包括投資者手中閑置的)。按照一般的市場法則,在這種情況下,房地產開發商一定會把房價降低到絕大多數居民有支付能力的房價水平上,讓絕大多數居民進入房地產市場,把他們對住房的需要轉化為對住房的需求。但是,市場供求法則為什麼在這裡失效?
關鍵的問題是房價的高低不僅決定房地產開發商的暴利水平,也決定了地方政府的GDP增長速度和土地財政的多少,決定了地方政府官員尋租的利益空間大小。當房價水平降低時,房地產開發商的暴利空間壓縮了,地方政府的GDP增長放慢了,地方政府的土地財政減少了、政府官員的尋租利益縮小了,在這樣的情況下,房地產開發商及地方政府豈願意讓房地產市場的價格調整到絕大多數居民有購買力的水平上?因此,房地產開發商為了維持房地產的暴利模式,寧可不賣一套也不降低房價,因為房地產開發商早就把其利益與地方政府捆綁在一起。這就是上面所指的房地產開發商救市之言論層出不窮的原因所在。
現在,房地產開發商就是在與住房消費者對賭,就是在與政府的房地產政策對賭。在房地產開發商看來,當房地產開發商不賣房子影響到當地政府的GDP、影響地方政府土地財政、影響政府一些官員權力尋租時,政府豈能不救房地產?況且,前10年的房地產暴利早就為房地產這個行業積蓄下與住房消費者及政府對賭的力量了。這就是為什麼不少地方房地產市場僵持局面的根源所在。
但是,市場內在因素、政府房地產政策、黨中央十七大報告的精神,基本上給國內房地產市場發展設定了方向與趨勢,盡管短期內一些房地產開發商可以與住房消費者對賭、與政府房地產政策對賭,但是他們想出現2003年121號文件被18號文件重新翻轉過來的奇跡已經不可能。歷史可能有相似的地方,但絕對不會重復。
可以說,只要讓當前的房地產政策一個又一個落實下來,國內房地產市場的價格就會走向全面理性,就能讓房地產市場的暴利模式逐漸改變。但是,即使這樣,目前國內的房地產市場離公平公正的市場還很遠,政府還得通過盡快推出公平公正的物業稅或不動產稅、推出住房閑置稅等稅收政策來平衡房地產市場利益關系,來讓中國每一個公民真正分享經濟發展成果,而不是如早幾年那樣讓這些成果短期內向少數人聚集。到了那個時候,房地產市場價格纔能全面理性回歸,中國房地產市場暴利模式纔能真正終結!
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