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現實的情況是,一方面國內居民需要大量的住房,但是由於房價過高,又讓這些需要住房的居民無法把房地產的需要轉變為房地產的需求;另一方面,國內房地產市場又有大量的住房由於房價過高無法銷售出去(這裡既包括房地產開發手上持有的,也包括投資者手中持有閑置的)。按照一般的市場法則,在這種情況下,房地產開發商一定會把房價降低到絕大多數居民有支付能力的房價水平上,讓絕大多數居民進入房地產市場,把他們對住房的需要轉化對住房的需求。這樣,絕大多數民眾的住房需求滿足了(既房地產開發商的"剛性需求"),大量的資金回籠也解決房地產開發商經營問題。房地產市場供求矛盾也由此化解,但是這樣好事為什麼沒有在當前中國房地產市場發生。也就是說,市場供求法則為什麼在這裡失效?
關鍵的問題是房價的高低不僅決定房地產開發商的暴利水平,也決定了地方政府的GDP增長速度和土地財政的多少,決定了地方政府官員尋租的利益空間大小。當房價水平降低時,房地產開發商的暴利空間壓縮了,地方政府的GDP增長放慢了,地方政府的土地財政減少了、政府官員的尋租利益縮小了。在這樣的情況下,房地產開發商及地方政府豈願意讓房地產市場的價格調整到絕大多數居民有購買力的水平上?因此,房地產開發商為了維持房地產的暴利模式,寧可不賣一套也不降低房價,因為房地產開發商早就把其利益與地方政府捆綁一起。這就是為什麼房地產開發商救市之言論層出不窮的原因所在?
既然房地產開發商不准備降低價格來回籠其資金需要,既然房地產開發商寧可不賣一套也不降低,那麼房地產市場的暴利終結還沒有開始。現在房地產開發商就是在與住房消費者對賭,就是在與政府的房地產政策對賭。在房地產開發商看來,當房地產開發商不賣房子影響到當地政府的GDP、影響地方政府土地財政、影響政府一些官員的尋租時,政府豈能不救房地產?因為,前10年的房地產暴利早就為房地產這個行業積蓄與住房消費者及政府對賭的力量了。這就是為什麼不少地方房地產市場僵持局面的根源所在。
但是,市場內在因素、政府房地產政策、黨中央十七大報告的精神基本上給國內房地產市場發展設定的方向與趨勢,盡管短期內一些房地產開發商可以與住房消費者對賭、與政府房地產政策對賭,但是他們想出現2003年121文件被18號文件重新翻轉過來奇跡已經不可能。歷史可能有相似的地方,但絕對不會重復。
可以說,只要讓當前的房地產政策一個又一個落實下來,纔能國內房地產市場的價格全面理性,纔能讓房地產市場的暴利模式逐漸改變。但是,即使這樣,目前國內的房地產市場離公平公正的市場還很遠,政府還得通過盡快推出公平公正的物業稅或不動產稅、推出住房閑置稅等稅收政策來平衡房地產市場利益關系,來讓中國每一個民眾真正分享經濟改變成果,而不是如早幾年那樣讓這些成果短期內向少數人聚集。到了這個時候,房地產市場價格纔能全面理性回歸,中國房地產市場暴利模式纔能真正終結!
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