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堅強的樓市,從07年11月到目前已經9個月。全國樓市已經到了更年期。雖然有的地方房價依然堅挺,像我們石家莊的房價,也是采取一種暗降。打團購牌。打低首付。但是有一點值得我們注意的是,所謂的內部認購。不管是團購,還是散客。都可以以開盤時較低的價格買入。
房地產是一個資本密集型行業,資金運作無疑成了房地產高回報率的必備手段。現金流量表是開發企業的雨晴表,或者體現企業經營狀況的一個重要指標。同時也可以用速動比例來表示。資金就成了房地產開發的重中之重。
大家都知道,開發商的資金來源主要有一下三個方面:
一、自有資金,所有的開發企業都一樣,都會用自己盡可能少的資金用於同一個項目。
二、銀行或者其它方式借貸,這部分資金有比較高的貸款條件,而且也要付出開發商的一部分利潤。
三、建築企業墊資。這在目前房地產困難時期體現的更充分。前兩天不是有幾個建築企業老板轉投養豬業了嗎?他們就是因為墊資的錢拿不回來,走投無路者選擇這種方式自救。
四、提前預售。在目前房地產政策嚴控下,期房是不可以賣的。但現實當中,這種手段被普遍應用。主要是,利息低,門檻低,又可以提前銷售房子,降低了開發風險。一舉三得。雖然價格低一點,但是能夠實現項目的資本快速滾動回籠。對於開發商來說有利無害。
本人認為:現在房地產市場持續低迷,量價齊跌的情況下,房地產企業的資金鏈非常緊張。國家采取從進的貨幣政策,房地產市場的一個主要融資渠道被堵死。這樣可能導致嚴重的後果,通過老潘的百日巨變可以看出。現在唯一可以做的是變相降價銷售,而且主要是提前預售。
期房,樓花又成了商家炒作的焦點,日前嚴重的市場情況,我們千萬不要只圖一時的低價,而去買一個本來就虛高的東西,而且現在是子虛烏有。資金鏈緊張程度現在可能已經到了開發商隨時都准備逃命的階段。開發商一旦在一個環節出事,整個項目就完了。
買房是我們老百姓一生中的大事,一定要慎重;買期房我們更要慎重,再慎重;要是現在買期房,那就慎重,慎重,再慎重。
個人忠告:現在買期房,就等於自投落網,風險太大,可能讓你血本無歸。除非你是這個項目的老板。
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