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對於大多數等待深圳房價繼續下跌的購房者而言,深圳市房地產研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》(以下簡稱《報告》)是當頭一棒。不難理解,為什麼大多數網絡意見反對政府救深圳樓市(見今日本報A38版)。
《報告》建議,國家有關部門對現行相關金融政策做一些調整,適度放松從緊的貨幣政策,鼓勵生產、投資及消費,以刺激內需、鼓勵國內投資和企業生產,應對經濟形勢預期下滑帶來的不利影響。概而言之,深圳樓市該救了。
為什麼該救?深圳市房地產研究中心的負責人給出的理由是,從去年下半年以來,深圳房價連續調整,到現在比去年最高峰時下降了近40%,但價跌量不昇,這不符合經濟規律,確實存在一些不正常的因素。此話言外之意,即目前房地產市場的下跌是政策有意打壓的結果,已經違反了基本的經濟規律。
這正是問題關鍵所在,房地產市場失靈了!筆者認為,深圳樓市該救,但這一觀點並不是為投資者考慮,而是總體考慮中國經濟與金融風險的結果。
反對救市者的理由是,目前深圳樓市並沒有崩潰。市場有其發展周期,有高潮,就必然有低谷;現在的樓市低迷,只是由於部分原因處於低谷而已,這是正常的經濟規律。從去年10月份到現在,深圳部分樓盤房價降了三成,開發商沒有倒閉,銀行金融風險也沒有爆發,沒有必要救市。
但真到爆發時,搶救就晚了,就會釀成美國式的房地產危機,而中國並沒有像美國那樣的危機轉嫁能力。房地產牽涉到金融與地方財政兩塊。2005年,全國土地拍賣價款6000億,2006年達到7670億,2007年進一步達到1萬億。三年時間,房地產商買地花去了2.3萬億。從全國30個主要城市地價佔房價的比例來看,2000年到2004年基本維持在23%左右,2005年達到27%,2006和2007年降低到25.3%和23.2%.按照最低23%計算,這3年買地花費的錢需要在未來賣出10萬億的房子來。假設開發商的毛利率是30%,那它的成本要達到7萬億。付出2.3萬億土地款後,房地產還有能力再付出4.7萬億造房子嗎?假設貸款比例為50%,他們的自有資金能達到2萬億以上嗎?2007年全年的房地產銷售纔不過3萬億而已。
目前房地產價跌量減,對於房地產企業是個嚴峻考驗,對於銀行何嘗不是。銀行貸款中30%的房地產貸款,即使銀行收回當房東,靜候房地產再度昇溫,如何彌補時間成本與以房地產為抵押品的貸款面臨的嚴重風險?對於地方政府而言,如果地價減少一半,地方政府以什麼彌補公共財政的不足?中央政府是否允許地方政府發行債券?對於目前正在轉型的中國經濟而言,保持金融與公共財政的穩定至關重要。深圳樓市作為房地產市場的風向標,與其他城市有聯動效應,一榮俱榮,一損俱損。
的確,房地產價格要理性回歸,急漲急跌都對經濟發展不利。在房地產整合期,政府應該給不同品質的房地產企業留出發展的空間,使優質企業可以脫穎而出,拉開房企整合的序幕,提高房地產的質量。這樣纔能於國於民有利。一味緊縮、一味下跌,說明經濟激勵政策徹底錯誤,結果是對經濟不利,到時挽救所要付出的成本將更高。
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