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『國內房地產開發的繁榮沒有改變,不需救。』房地產行業的自資金缺口是市場擔懮的第一號問題。而日前中國社科院金融發展室主任易憲容在其博客撰文指出,在接受理財周報記者采訪時易憲容也多次重申該觀點。
1-5月份,全國完成房地產開發投資9519億元,同比增長31.9%(2007年同期增長是27.5%),高於同期4個多百分點。1-5月份,全國房地產開發企業實現到位資金15099億元,同比增長24.3%。流入房地產資金增加3000多億,全國房屋施工面積19.57億平方米,增長24.9%。易憲容在其博客上撰文認為,房地產開發增長不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降,反之仍然處於高位運行;國內房地產開發的繁榮沒有改變,特別是房地產開發及房地產市場資金的流入不僅沒有改變,反之快速增長。
但是北京師范大學房地產研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新聞,董藩說吧)卻持另外一種觀點,他認為,『如果考慮通貨膨脹率,實際上房地產開發商的投入已經有了大幅下降。』
實際上,2008年房地產行業資金缺口達7100億元,相當於行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。國泰君安的一份研究報告指出,該報告同時還稱,由於去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力,即將到來的7~9月將是開發商資金鏈最緊張的時候。
據海通證券(600837)研究,大部分公司對借貸資金的依賴度在20%-30%之間。其中陸家嘴基本不依賴信貸資金,世茂股份(600823)和中國國貿(600007)對信貸資金的依賴也較小,萬科對信貸資金的依賴基本和行業對貸款的依賴度是一致的,對信貸資金依賴度較大有棲霞建設(600533)和中華企業(600675)等,因此信貸政策的變動對其經營將產生較大影響。
地產第二死穴:政策博弈微妙風吹最重要的是,政府擔心房價的大幅下跌帶來金融風險。6月13日黨中央、國務院召開省區市和中央部分主要負責人會議,會議再一次強調要『保持房地產市場穩定,切實防范金融風險』。地方對房地產硬著陸的畏懼,顯得更為緊張。
二季度,我們看到對地產企業融資的明顯放松,新湖中寶(600208)、萬科、保利等多家上市公司的公司債獲准發行,棲霞建設、冠城大通(600067)、華僑城、招商地產(000024)等公司的公開增發申請獲得通過。表明管理層對房地產公司的融資有所放松,受此影響房地產板塊展開一輪反攻。
尋找地產的底部
毋庸置疑,2007年供不應求的局面已經一去不復返。大部分的券商均認同,目前的地產回調,只是一次合理性的回歸。下半年,調整將一如既往的繼續,但是地產的底部究竟在哪裡呢?
中銀國際認為,房地產市場的調整周期可能持續15-24個月,最早於2009年上半年,最晚於2009年四季度見底回昇。調整的方式更可能是以橫盤,中心城市溫和降價方式進行調整,以時間換空間,等待房價收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
雖然如此,眾多機構幾乎異口同聲的認為,地產的過度下跌已經釋放了其風險,反映了悲觀的房價下調假設帶來的盈利預測和淨資產值下降的風險。
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