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『買還是不買?』盡管地產股大幅反彈,充當了領漲的急先鋒。但畏地產如虎的情緒沒有改變。
號稱2008年衝擊千億銷售額的萬科,公告上半年的銷售金額僅為241.3億元,同期增速從前五月的67%下滑到38%。但是,不少券商仍舊維持其『推薦』評級。
近一段時間,證監會已批准多家房地產公司的再融資方案和發行公司債,這似乎暗示了管理層的救市願望。
『國內房地產開發的繁榮沒有改變,不需救。』日前中國社科院金融發展室主任易憲容在其博客中,針鋒相對的指出。
上述種種如何理解?這的確是一件麻煩的判斷。圍繞房地產行業的爭吵,已經延續了10個月之久。
真實的下滑近日,萬科發布公告稱,2008年6月份實現銷售面積44.8萬平方米,銷售金額43.7億元,環比5月份下滑近20%,2008年來累計銷售增速也從1-5月的67%大幅下滑到38%。
『4、5月份廣州房屋成交量同比有較大幅度的下降,但是平均銷售價格卻同比多出2500元左右,成交結構中,萬元以上的房屋成交數量大大多於7000元以下的中低檔房。』廣州市房地產協會特約研究員韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)據日前最新公布的數據分析說。
根據國信證券研報提供的一份數據,6月23日至6月29日,京、滬、深、津、渝、寧、杭、漢八市的商品房銷售數據來看,雖然有所回昇,但與去年火爆的樓市相比,整個市場仍呈偏弱態勢。
而理財周報記者根據WIND提供數據統計得出,截止至5月份全國商品房銷售面積為1.96億平方米,同比去年下降7.11%,商品房銷售額為7837.24億元,同比下降2.76%。
業績增長背後的『陽謀』而根據已公布的2008年一季度報,104家房地產上市公司一季度銷售收入同比增長47%,淨利潤同比增長67%;其中總市值前30家的上市公司一季度銷售收入同比增速為30%,淨利潤同比增長25%。而根據近期已經發布的房地產公司中報業績預告中,大部分房地產上市公司利潤仍有大幅增長。
中信建投指出,目前較為充裕的預收款項保證了2008年上市公司的業績增長。在商品房成交量與2007年持平的前提下,預計2008年上市公司營業收入能保持10%的增速,考慮企業所得稅率由15%和33%統一調整到25%的因素,預計2008年上市公司淨利潤同比增速為15%左右,同比增速有所回落。
但如果考慮到房地產行業會計做賬的具體情況,事情就並非表面看的那麼光鮮。
『房地產上市公司做賬有其行業特點,房產公司一般只會把已經竣工的項目收入記入會計賬目,比方說一個樓盤在2008年竣工,但其在2007年銷售預收到的款項不會記入當年的會計報表,而是記入2008年的會計報表。也就是說實際上中報上利潤看好的房地產公司,實際上大部都是在吃2007年的老本。』萊蒙鵬源集團投資發展部洪敦勝接受理財周報記者采訪時說。
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