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目前房地產市場並非是有多少危機,而是一些人為了維護以往的房地產暴利模式,與推出以滿足絕大多數人有支付能力住房之間存在衝突。一方面,房地產開發商及炒房者手中持有大量的住房,利用國有土地資源來牟取暴利而不願讓房價下降;另一方面,房價過高把絕大多數居民排除在房地產市場之外。如果房地產市場價格調整到絕大多數居民有支付能力的水平上,房地產市場豈能不繁榮?在市場經濟中,沒有賣不出去的產品,只有賣不出去的價格。
有人說,房價調整會讓中國居民30萬億房地產財富縮水,會出現負財富效應。這應該是誇大其詞。因為住房既是投資品也是消費品。住房價格下降,對消費者來看,住房效用從來都不會改變,其負向影響幾乎為零。受影響的應該僅是房地產投資者。對房地產市場投資者,莫說中國土地公有的情況下要進行嚴厲限制,就是在發達市場經濟國家也有嚴格的限制。房地產價格上昇時,房地產投資者賺得盆滿缽滿,此時有誰會因為賺錢過多而多向政府交稅?那麼,當房價下跌時,這種投資風險又怎麼能讓全國人民來買單呢?
房價格下跌造成國內銀行體系的風險?這可以從住房抵押物的風險、房地產開發商銀行信貸的風險、個人住房按揭貸款的風險來分析。房價下跌不僅會導致住房抵押物的價值下跌,也會導致土地價格的下降而放大銀行信貸的風險。因為,就目前的情況來看,一是房地產開發貸款主流是土地抵押貸款。土地價格迅速下降,不僅把銀行信貸風險完全暴露出來,也會把銀行信貸的風險無限放大。比如,如果一塊土地在高位時評估市值為1億元,銀行風險定價為60%,這樣,房地產開發商就能夠從銀行獲得貸款6000萬元。但是當土地的價格下跌50%時,這塊土地的抵押價值只是3000萬元。如果以3月份底人民幣貸款餘額27萬億、住房作為抵押物的貸款所佔比重為50%估算,那麼就有13萬億以上的貸款處於房價下降的風險中。但是,這部分住房抵押貸款中風險高的只是在2007年以後的,估計在一萬億左右(即2007年銀行信貸增加額,減去2007年個人住房按揭貸款),佔整個貸款的比重並不高。二是房地產開發商的銀行貸款。2008年3月底,全國商業銀行本外幣貸款餘額為29.4萬億元,商業性房地產貸款餘額5.01萬億元(佔整個國內銀行體系貸款總額的17%),其中房地產開發貸款餘額1.8萬億元,佔銀行體系貸款總餘額的比重僅為6%,也不高。三是從個人住房按揭貸款對國內銀行體系的影響來看,到2008年3月底,個人住房按揭貸款餘額為3.13萬億,佔銀行體系貸款總餘額的比重為11%左右。其中,個人住房按揭貸款不良率的高低還與國內房價上漲幅度有關。國內房價上漲最快一年是2007年。而2006年個人住房按揭貸款餘額2.27萬億,2007年個人住房按揭貸款增加8686億元左右,2008年一季度個人住房按揭貸款增加1233億元。在這裡,個人住房按揭貸款風險較高是2007年以後的9709億元,其中個人還款1600億元。也就是說,個人住房按揭貸款風險較高貸款也只是8100億元左右,佔整個銀行體系貸款總額不足3%。2006年以前,房價水平低且有30%按揭貸款首付。因此,國內個人住房按揭貸款的總體風險並不會太高。
至於房價下降會使政府減少保障性住房的建造,則更為荒唐。其實,這是兩碼事。因為,一是在發達市場經濟中,即使政府沒有土地出讓金作為財政支持,國家的住房保障體系也照樣能建立起來,而且非常發達、健全。二是最近中央出臺的一系列土地出讓金政策,早就對土地出讓金收入與支出實行兩條線。支出部分要通過政府的財政預算來確立,與收入多少沒有關系。三是假定保障性住房是由土地出讓金的收入來決定,那麼中國住房保障體系還會嚴重滯後,這是不可能的。
總之,目前房地產市場問題的根本還是在於房地產企業自身,如果房地產企業能夠改變暴利之觀念,能夠適應市場發展之趨勢,銷售就不是問題。房價調整會導致的所謂風險,只不過是一些人的憑空想象。事實上,深圳與廣州的房價早就下跌了,它對當地的經濟與金融市場造成了多少風險?相信事實總是勝於雄辯。
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