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2007年下半年以來,由於國內房地產政策的調整和銀行信貸管理政策的變化,國內房地產市場出現了根本性的逆轉,任何人及任何企業如果不順勢而為,只能是飛蛾撲火。
國內房地產市場逆轉開始於2007年9月底。關於第二套住房貸款新政的359號文件的出臺成了整個樓市的分水嶺,其對過旺購房需求的擠出效應立竿見影。359號文件之後,政府還出臺了459號文件,並有在2008年的政府工作報告中指出:將遏制與打擊對住房投資的需求,2008年國務院工作要點更要求對炒房炒地行為予以打擊。
有這些政策的出臺,盡管今年一季度房地產開發投資增長比重沒有降低,各方面流入房地產的資金也沒有減少,但其最終的表現將是:房地產市場供給增加越多,房地產市場的逆轉越大。從這幾個月的情況看,盡管一些地方房價仍在緩慢攀昇,但房地產的成交量卻在持續萎縮。比如北京、上海都是如此。而廣州與深圳,從2007年下半年開始,兩地的房價已經開始快速下跌。
盡管在北京、上海,這種調整十分緩慢,但房價下調是不可能改變的事實,其原因就是投資性住房需求突然受到遏制。而且,在投資性住房需求迅速減少的同時,政府為了建立起有效的住房保障體系,從2007年下半年開始推出的保障性住房在今年下半年也會湧向各地房地產市場。比如,北京今年下半年推出的保障性住宅預計總供應量將達7萬套,而今年新增供應市場的普通商品住宅大約15萬套,再加上目前市場剩餘的現房2.6萬套,北京今年期房現房總供應量預計將超過24萬套。在投資性住房需求嚴格限制的條件下,這樣大的住房供應量,對當地房地產市場的衝擊不可小覷。
當然,中國房地產市場是一個十分巨大的市場,有一線城市、二線城市及三線以下城市的市場之分。由於房地產市場的不動產性,自然會造成城市間房地產市場發展的不平衡。早幾年,一線城市房地產快速發展,房價快速飆昇時,二三線城市的房地產市場剛剛開始發展,同樣,此次一線城市房地產市場的價格逆轉或全面下調,並不能表明全國二三線城市也是如此。那些發展較快較早的二線城市可能會有所反應,而對三線以下的城市,房地產市場可能並不會逆轉,仍會快速發展。這就是為什麼今年一季度房地產開發投資仍然高企的原因所在?也就是說,國內房地產市場發展開始由一線城市向二三線城市轉移。如果政府的政策對這種轉移能夠正確調控,讓其向好的方向發展,那麼這次國內房地產市場對中國經濟影響就不會太大。
種種跡象表明,未來中國的房地產市場是一個民生的市場,是一個解決及改善全體人民住房條件的市場。因此,任何房地產市場的炒作,無論是炒住宅還是炒土地,都會受到政府的嚴厲打擊。既然房地產市場的投資炒作是政府嚴厲打擊的對象,既然國內房地產市場是一個居民居住消費的市場,那麼以前那種房地產以投資炒作為主導的市場就會發生根本性的變化。當房地產市場成為一個居民居住消費的市場時,那麼房價一定會向理性回歸,一定會以全體居民基本的支付能力為基礎。在這樣的情況下,國內房地產市場的價格回歸理性是必然的。
總之,隨著新的各種房地產政策的落實,不管國內對房地產市場『拐點』的爭論多麼激烈,國內房地產市場一定會出現重大逆轉,一定會改變目前不合理的房地產發展模式,改變房地產市場暴利格局及改變國內房地產市場復利益分配機制。
(作者系中國社會科學院金融研究所研究員,本文只代表個人觀點)
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