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『此次汶川大地震對房地產市場來說是一個沈重的打擊。』近日,中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容在接受中國經濟時報記者專訪時表示,地震發生以後,災區房地產市場完全被摧毀,成都、重慶及其周邊城市房地產市場的項目全部停工,並進行全面的檢查,對於抗震指標沒有達到要求的項目,將被清理。
易憲容說:災後的幾年時間內,將由政府出資幫助災區恢復重建,投入大量人力、財力、物力幫助災民,並提供給災民基本居住場所,所以,未來幾年內,災區房地產市場將不可能存在。
對於開發商來說,在成都、重慶等地,近幾年來,很多開發商在這兩個城市『屯重兵』,持有大量土地。地震發生以後,這兩個城市的房地產開發公司的股價迅速下跌,他們手中持有的土地能否開發已經成為一個問題,這些土地的投入能否收回也是不確定的。
而對於購房者來說,他們挑選房屋的標准將發生根本性變化,無論是投資者還是自住者,他們都將重點考慮房屋的抗震能力、住房的安全性。而且,對於投資者來說,將會重新考慮其投資價值。
『目前市場已經出現一種情況,原來租住在高層的人們紛紛選擇搬到低層去住,不願意再住高層。』易憲容說,買房人也更傾向於購買低層住房。
不僅僅是在成、渝兩地,由於中國是個多地震國家,很多城市都處在地震帶上,這將對全國住房市場上消費者的心理產生重大影響。總之,汶川大地震將對中國的房地產市場造成巨大的負面影響。
通貨膨脹是房價上漲導致的『我從來都不認為中國目前的通貨膨脹屬於輸入型。』易憲容告訴中國經濟時報記者,無論從表面還是從實質上看,國內的通貨膨脹跟輸入是沒有關系的。
『中國的通貨膨脹是由於房價快速上漲導致的結果。』易憲容對記者解釋,這在市場經濟中是一個很簡單的道理,某一類產品、某一個行業價格快速飆昇,其它產品價格就會受到影響。我們這一輪經濟發展過程中,價格上漲最早的是房價,而房價的上漲最終要導致農產品的價格上漲。
這跟權力的遠近也有關系。一般來說,離權力越近的行業或產品,價格上漲越早,持續時間越長,上漲幅度越高。由於土地是政府控制的,距離權力最近,所以它的價格上漲得最快、最早。房價的上漲導致鋼材等建材產品價格上漲,並導致煉鋼原材料價格上漲,最終導致包括人工、農產品在內的價格都會上漲,這是一個傳導鏈。目前最主流的意見認為是農產品價格上漲導致國內通脹。
對於有人認為是美元匯率變化導致國內通脹的觀點,易憲容表示這是倒因為果。『美元匯率變化只是影響了大宗產品價格的變化。』
『有觀點認為應該讓人民幣昇值來緩解通貨膨脹,我認為這是不成立的。因為如果人民幣昇值,國外大宗產品價格漲得更快,不僅達不到緩解通脹的目標,反而會讓通脹情況變得更厲害。』
易憲容還預計今年的通貨膨脹局面不會結束,就算政府付出百分之二百的努力,今年全年的通脹目標控制在6.5也是很困難的。『這是由扭曲的價格機制導致的。』由於今年物價上漲局面不會改變,所以政府從緊的貨幣政策也不會改變。
房價將理性回歸『房價未來將理性回歸,回歸到跟當地居民的支付能力成正比的水平。』易憲容說,生活中的常識比任何數據都有力,當老百姓都買不起房子的時候,說明這個房地產市場存在嚴重的泡沫。
他表示:現在,國家把民生放在了第一位,並且高度重視老百姓的住房問題,還出臺了一系列政策,嚴厲打擊炒房炒地行為。這些措施都有利於房價的理性回歸。
政策對房地產市場的走勢有很大的影響,比如在德國,近10年來,房價只上漲了10%,這是因為德國政府的政策比較到位,其市場投資比例小,房價控制得很穩定。
『我們的政策現在已經開始朝規范化的方向走了,房價也一定會回歸到一個比較理性的水平。』
有業內觀點提出,現在是房地產市場的低谷,是抄底的好時候。對此,易憲容表示:『北京房地產市場的調整還沒有真正開始,這種所謂抄底的觀點不成立。』
他認為:目前,國內只是廣州、深圳等城市的房地產市場在調整,房價降幅比較大,這些城市調整的原因是由於其市場投資比例過高。再者,這些城市的房價以前就曾經出現過周期性變化。北京的情況跟深圳等城市相比不一樣,北京市場以前並沒有出現過周期性變化,所以還沒有真正開始調整。
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