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轉眼間,2008年將過半。鍾宏連、謝華興、潘勤毅樓價從原來的上漲到現在的下跌,購房者的心態從原來的急切爭購到現在的持幣觀望,開發商的行為從原來的捂房惜售到現在的降價銷售,種種跡象無不體現了樓市正處於一種理性調整的過程。
在東莞,從開發商們不斷的降價中透露出一種情緒:房子不好賣。上半年,整個東莞樓市相繼出現了低折扣、抵現、送裝修、團購優惠等各種舉措,目的只有一個:賣房。此外,開放夜間樣板間、買房送學位等手段也在上半年裡的樓市上陸續出現。如果說上半年的樓市是個『迷局』的話,我們這個專題報道則試圖為讀者勘破這個『迷局』。
關鍵詞:數據 樓價在回歸理性據合富輝煌市場研究部數據分析顯示,截至6月25日,整個東莞住宅供應面積為275.7萬平方米,比去年269.4萬平方米同期上昇了2.3%;供應套數26529套,比去年23663套同期上漲了12.1%;銷售面積為152.7萬平方米,比去年300.4萬平方米同期下降了49.2%;銷售金額為90.8億元,比去年143.5億元同期下降了36.7%;銷售均價為5951元/平方米,比去年的4777元/平方米同期上漲了24.6%;銷售共成交14550套,比去年25612套同期下降43.2%。
從上述數據來看,由於受各種政策影響,今天上半年的住宅銷售面積僅為152.7萬平方米,差不多只相當於去年同期的一半。可以看出,去年上半年在樓市一片利好消息的影響下,開發商積極開發銷售。今年上半年,在去年下半年政策的影響下,銷售已經受到阻礙,消費者持幣觀望心態濃厚,嚴重影響到了房子的成交。
但是相對於去年同期來說,今年上半年的住宅銷售單價也有所上昇,截至6月25日,上半年的均價為5951元/平方米,處於一個合理的價格。業內人士分析認為,東莞的樓房均價在每平方米5000元至6000元之間是很正常的,因此說,今年上半年價格的回落,也使得整個上半年樓市的均價處於一個理性的階段。
關鍵詞:探底 價格兩次探底在今年上半年,東莞樓市出現了兩次探底,據東莞中原研究部監測數據顯示:
今年3月,普通住宅均價以5576元/平方米快速探底,激發需求的釋放和成交量的反彈;5月,憑借傳統銷售旺季又作了第二次探底,普通住宅均價回落到5683元/平方米,使得需求得以更大幅度的釋放,成交量環比大幅反彈。
中原研究部經理車德銳表示,兩次價格探底說明價格在5500?5700元/平方米這個短期底部基本探明,價格短期在5500元/平方米附近站穩,近期降價空間有限。
另外,從市場主力樓盤的價格調整情況來看,大多數的價格調整幅度高達15%?30%,調整基本到位,市場下跌動力已經逐步衰竭,市場短期企穩跡象明顯。
關鍵詞:產品 出現結構性失衡在今年上半年裡,市場供求產品結構嚴重失衡,市場的供應量以面積81?160平方米、戶型兩房、三房、四房為主。但是在今年上半年裡,新上市人住宅仍然是以面積在81?120平方米的兩房、三房為最暢銷產品,140平方米以上的四房戶型住宅相對滯銷。
專業人士分析認為,在相對比較滯銷的產品中,140平方米以上的四房呈現結構性過剩的特點。在目前自住需求為主的市場,面積在81?120平方米的兩房、三房表現出結構性供不應求,這類產品將是銷售的主力軍。
在今年上半年裡,81?100平方米兩房、81?100平方米三房、101?120平方米三房的需求比重要遠高於供應比重,說明目前的市場是自住需求為主導的市場,另一方面也說明這三種戶型的市場需求旺盛而供應相對不足。
關鍵詞:供應量 影響價格走高據東莞中原研究部年初的報告分析顯示,東莞全年的供應量在1200萬平方米。截至5月31日的數據顯示,東莞商品房可售存量已經高達562萬平方米;參照去年535萬平方米的供應量,結合發展商對市場信心不足放緩工程進度和推盤進度等因素,保守預計6?12月總的供應量超過1000萬平方米。對於購房者而言,買房的選擇空間日益擴大。
另外,目前城區可售存量高達195萬平方米,近20000套;加上下半年新上市的供應量,城區整體供應量仍非常大。
地產專業人士認為,供應大幅增長,銷售增長趨緩,銷售率持續走低,可售存量積壓越來越大,存量的消化壓力持續增大,制約銷售。東莞樓市供大於求現象突出,直接影響著價格的走高。
關鍵詞:團購 樓市團購成風由於受到去年宏觀政策的影響,東莞樓市自去年11月開始到現在,都處於交易的平淡期。在各地樓盤不斷降價的趨勢下,東莞樓市終於在萬科、光大的帶動下,打響了以團購為名義的降價潮。
隨後,東莞樓市裡團購成風。有存貨的樓盤基本上都對外打出了團購的招牌,以吸引消費者。但是當團購成為常態的時候,消費者的觀望心理又出現了:既然團購能降這麼低的價格,那麼樓盤的價格肯定還會有下降的空間。在這樣的心理背景下,一系列的團購舉措對消費者並沒有起到很大的作用。
『上半年市場還是處於觀望氣氛,開發商不願意直接降價,只好采取團購的方式來吸引消費者。』業內人士指出。也有業內人士表示,各種團購的推出也可能是開發商資金緊缺、回籠資金的需要。團購也因此成為上半年樓市的一個關鍵詞。
有報道稱,截至5月中旬,在一系列的團購後,萬科和光大分別賺了5.1億元與15.1億元。
上半年裡,最不該降價和最不可能降價的樓盤很多都以團購等方式降價了,業內人士認為這跟東莞的城市結構有關。上半年,鎮區市場按兵不動,樓價幾乎沒降,均價還是在5000元?6000元/平方米。然而城區卻出現了大量4000多元/平方米的房子。
關鍵詞:降價 有效刺激需求金地集團東莞分公司總經理謝文雲表示,東莞樓市從去年11月到今年2月,銷售量同比降低30%,而3月到現在,很多的樓盤為了吸引客戶,紛紛推出優惠措施和手段,銷售量有了快速增長。今年上半年整體樓價有所降低,幅度約為15%?20%。
不過,有業內人士表示,房價下跌只是局部,並不是全部。從大體上來說,房價是下降了,但是從局部來說,房價並沒有如外界所說下降得很厲害。
其分析認為,同一樓盤各單位本身就有價差,比如說前期有樓盤推出3888多元/平方米的起售價,但園景比較好的房子均價仍在6000元/平方米,整個樓盤的平均價格也就是4000多元/平方米,因此說,上半年的房價並沒有真的降到30%。
另外,上半年的購房人群也發生了很大的變化,一是以自住為需求的購房者非常踴躍,還有一部分是換房購樓者,這兩種購房需求支橕了3?6月的交易量。
總的來說,上半年城區樓盤采取了大幅降價行動:金色華庭二期殺跌出貨,萬科運河東一號、光大景湖灣畔二期團購優惠促銷,在龍頭企業的帶動下,城區樓盤紛紛加入降價促銷的行列,加上城區配套較為完善的優勢,城區樓盤的降價有效地刺激了需求,使得成交量遠遠高於鎮區。