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巴曙松認為,當前房地產價格變動的一個主要原因是:房地產供給結構變動的推動。目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動,即中低價位商品住房供應量下降,高檔商品房供應增加,使得商品房平均價格上揚,這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的。因此,巴曙松建議要增加中低價位商品房的供給。
那麼,該怎樣改變這種局面呢?
巴曙松指出,政府和市場間要有清晰的合作和分工。不能指望著靠市場運行或者依賴房地產企業去解決中低收入階層的問題,這實際上在一定程度上混淆了政府和市場的職責,因為企業要設計出市場最需要的商品、利潤最多的商品。今年的『兩會』前後,可以明顯見到調控的思路在日益清晰。調控是彌補市場不足而不是自身替代市場,否則即使房價降下來,也可能演變成富裕階層佔有多套房產,中低收入階層仍然買不起房的局面。
對當前宏觀調控的效果,巴曙松說:『從積極角度看,2007年從地根到銀根的調控,抑制了房價的過快上漲,進一步清理了交易中可能存在的價格操縱和欺詐等現象,開始探索政府與市場在解決房地產問題上的不同定位,特別是政府開始明確自身在解決中低收入階層住房問題上的責任,積極推動中小戶型、中低價房建設。』
但他同時認為,目前許多方面還處於探索階段。例如在中低價房的建設方面,資金如何籌措,土地如何保障,如何實現良好的財務和建設方面的可持續性等。在分清市場與政府的職能方面,政府更多的應當是提供清晰、透明、良好的市場環境,而不是對市場交易過程的直接乾預。
要注意培育多層次市場在《2007年房地產金融政策趨勢》報告中,巴曙松提出房地產市場『概念應該是多個市場的集合』。
此次,巴曙松則強調要注意培育多層次的市場,不要讓所有的需求都轉向購買新房,而是要培育二級市場、租賃市場。
他說:『國家出臺控制購買第二套房的政策,在一定程度上遏制了房地產行業的投資、投機行為,對局部地區的房地產泡沫進行了有效的消除。但從沒有能力購買商品房的老百姓的角度來看,如果控制買第二套住房,那麼,讓那些希望租房子的消費者找誰去租房子呢?會不會最終還是迫使這些新的消費者不得不湧向新房市場呢?這些問題都值得深入思考。』
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