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和股市一樣,2008年的樓市被人們關注在一個『熊』字上。從去年年底開始,有關房地產未來走勢的爭論便一浪高過一浪,『拐點』論更是被一再推到風口浪尖,各方觀點讓今年房地產的走勢顯得撲朔迷離。
一方面是CPI高漲,口袋裡的錢捉襟見肘;一方面是央行的持續加息,月供壓力不斷增大。左右為難的購房者讓樓市進入深度觀望期,而樓價也在高位徘徊,讓人看不清楚其是要繼續上昇還是要掉頭下行?
『低落』市場就是在這樣的模糊期,全國各地的開發商不約而同地使出了或明或暗的『降價』招數來促銷,使房價折扣幅度達到了歷年來的最大。
記者采訪發現,在北京,絕大多數開發商寧可降低利潤將新盤紛紛低開,老盤繼續通過各種名目打折促銷,也不願意公開打出降價的旗號。
『需求市場現在處於觀望期是導致目前樓市交易慘淡的真正原因。』全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生接受中國經濟時報聶梅生時報記者采訪時說。中國宏觀經濟形勢的不確定性,使消費者對未來樓市的走向存在觀望心態。
『開發商可以通過各種形式促銷,但不會輕易降低房價,因為這樣就會影響到周邊其他樓盤的價格,這樣的相互影響會使目前恐慌的市場更加恐慌。』聶梅生認為,除非是現金流出現問題,否則開發商一般都會采取促銷的辦法。
『銀行也不希望開發商直接降低房價,這樣會對後期市場造成更大的不確定性。』聶梅生說。
『目前價格稍微有所松動,銷售情況還是有明顯增長的,沒有出現價格適當調整後,房子還賣不掉的情況。』北京中原地產總裁李文傑在接受本報記者采訪時表示。
也有業內人士認為,降價的預期正在進一步加大。雖然大部分開發商不願公開降價,但是對於那些資金鏈面臨斷裂危險的房地產企業來說,快速銷售、盡快回籠資金,已是不二之選。
『雖然降價可以在短期內回籠資金,但如果有人跟進降價,購房者會認為房價可能還會再跌,導致更多的人觀望。』聶梅生表示。
據高華證券預李文傑證券預測,由於銷售下滑,開發商將面臨更大的現金流壓力。預計開發商會在未來幾個月內進一步降價以提昇銷量。開發商越晚降價,以更大幅度降價的可能性就越大。
房價會下降?房價究竟是會漲還是會跌?房市是否真的遭遇寒流?這是一段時間以來不斷爭論的話題。
『我早就預言北京奧運會結束後,房價肯定是要回落的,但沒有想到會來得這麼早。』中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受本報記者采訪時說。房價下降的主要原因是房屋的開發速度遠遠超過了居民居住的實際需求。他說,房價一直是借助於奧運的概念來炒作,奧運會結束後開發商就沒有這一炒作的依據。
而李文傑則認為,『全年的房價還是比較穩定的,不會出現大的波動。』今年1-5月份房價還是在漲,只是成交量有所下降。
中國國家統計局18日公布的數據顯示,截至5月底,房地產開發投資和到位資金增幅都出現小幅回落。前5個月,全國完成房地產開發投資9519億元,同比增長31.9%,增幅比上月回落0.2個百分點;房地產開發企業實現到位資金15099億元,增長24.3%,增幅回落1.6個百分點。
土地開發和房屋施工面積增幅也都出現了回落。前5個月,全國房地產開發企業完成土地開發面積同比增長4.3%,增幅回落1.6個百分點曹建海百分點;全國房屋施工面積增長24.9%,增幅回落0.5個百分點。
『今年下半年和明年將迎來房地產投資和價格雙雙下滑的局面。』近日,中國人民大學經濟研究所發布研究報告指出,當前的房地產開發投資在房地產價格徘徊,開發投資資金緊張及房地產銷售面積不斷下滑的環境中進行,這意味著房地產市場可能出現深度反向調整。
『我預計大部分地區樓市相比上半年會有所反彈。』北京科技大學教授趙曉在6月18日接受某媒體采訪時曾表示,在許多方面,中國經濟改革和發展與越南有許多相似之處,可兩者又有不同。中國因為限制外資尤其是熱錢的流入應該不會像越南那樣出現房價暴跌。在趙曉看來,中國目前經濟發展的水平要比越南更高,外匯儲備更充足,抵御金融風險的能力也要比越南更加強大。
但他還是對本報記者表示:『從最近情況來看,中國房地產市場的形勢不太樂觀,我現在不太看好了。』
『前段時間我看到的是股市低迷,很多的資金回流到銀行,這些資金是需要尋找出路的,我當時的判斷是有一部分資金會重新回流到房市,使得房市發生反彈。』趙曉表示,現在來看,國際經濟形勢總體不好,越南離中國很近,所以市場觀望看空的情緒有可能會繼續蔓延。
將引起經濟危機?『房價的回落肯定會使建築、交通運輸、裝備制造、金融等行業受到一定影響。』曹建海表示,特別是金融業,來自房地產行業的業務增長將不復存在,取而代之的是銀行有關房地產業的呆壞賬會大幅度增加。
『如果只是房價漲幅在下降,對我們宏觀經濟的影響並不大,因為去年房價漲的比較多,現在還是維持著去年年底的高房價。最糟糕的是現在房市交易量在下降,這等於需求市場的萎縮。』聶梅生表示,需求市場萎縮會使大量的『熱錢』都存在銀行裡,銀行的存貸差壓力會更大。
『房地產對中國經濟的拉動起了巨大的作用。房價的回落就好比中國經濟增長的「發動機」出了問題,由此可能會導致中國經濟增長速度的減慢。如果未來房價加速下跌的話,後果更不堪設想。』曹建海表示。
對此,作為身處在房市中的企業,李文傑的看法有些不同。他認為,房價和宏觀經濟是相輔相成,互相影響著的。
『目前的樓市是受整個大的宏觀經濟形勢的影響。一個是金融的形勢,還有一個是整個經濟走勢,比如說為了解決通脹采用的各種金融政策,就對樓市有些負面的影響。』李文傑說。
但究竟宏觀經濟與房市會如何相互影響?顯然,答案並不統一。
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